建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之五：投资篇，【REITs上市的一小步，存量盘活的一大步】-20210524-兴业证券-100页_3mb

基建REITs系列深度报告之五：投资篇总结

核心内容

本报告分析了首批公募REITs产品的投资价值，从资产资质、相关方实力、产品要素和发行情况等角度展开。报告指出，首批10只公募REITs产品均符合试点政策要求，具备较高的投资价值，并预计后续产品将加速推出，推动我国存量资产的盘活进程。

主要观点

1. 首批公募REITs产品发售在即

• 截至2021年5月19日，首批9只公募REITs产品已通过交易所审核和证监会注册批复，月底即将进行公开询价和发售。
• 产品审核进度显著超市场预期，显示政策支持力度大，市场响应积极。

2. REITs政策与项目审批加速

• 2020年4月底以来，政策文件密集出台，形成了完备的顶层设计与配套规则体系。
• 试点项目审批较为审慎，但首批产品顺利落地后，后续产品有望加速推进。

3. 首批产品资质优异，具备投资价值

• 基础资产涵盖产业园、高速、仓储物流、市政处理等，均满足政策要求。
• 资产运营时间普遍超过3年，多数实现盈利，未来两年派息率在4.15%~11.4%之间。
• 基础资产产权清晰，合规性良好，现金流来源合理且公允。

4. REITs作为投资品具有吸引力

• REITs股息率高于权益产品和无风险利率，长期回报率接近权益产品。
• 参考新加坡经验，流动性可能不差于权益产品，市场对REITs的接受度有望提升。

5. 首批REITs上市是存量资产盘活的起点

• 我国可REITs化基础设施资产潜在规模达2.3万亿~3.5万亿元。
• 首批产品成功落地后，将为后续项目提供经验和模板，推动大规模资产盘活。

6. 建筑龙头积极参与REITs试点

• 头部建筑央企和国企积极参与首批试点，推动估值重塑逻辑。
• REITs将为拥有优质运营资产的建企带来“估值+业绩”的双重利好。

关键信息

首批产品概况

首批产品资产资质分析

首批产品投资价值分析

• 基础资产资质：资产类型涵盖园区、高速、仓储物流、市政处理等，均满足政策要求，运营时间长，收益结构稳定，现金流来源合理。
• 相关方实力：基金管理人、托管人、原始权益人及运营管理机构均具备丰富的经验与实力。
• 产品要素：交易结构、收益分配比例、投资限制等均符合政策规范，且具备扩募潜力。

未来潜在REITs资产展望

• 未来三类潜在REITs资产值得关注：
  1. 入选首批试点的其他优质资产。
  2. 未入选但具备优质资产的其他行业。
  3. 新基建、能源、交通等行业的优质资产。

风险提示

• 宏观经济下行风险。
• 利率上行风险。
• REITs支持政策不达预期。
• REITs产品流动性风险。

总结

首批公募REITs产品发售在即，产品均符合试点政策要求，具有较高的投资价值。政策支持和审批加速为市场带来积极信号，预计后续产品将加速推出，推动存量资产盘活。REITs作为投资品具备稳定股息率和长期回报率优势，流动性有望不差于权益产品。未来，更多优质资产有望进入REITs市场，建筑龙头企业将受益于REITs带来的估值重塑逻辑。