20210222-国金证券-房地产行业研究周报_就地过年推动一二线城市成交量_17页_2mb

资源与环境研究中心房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2021年春节期间房地产市场表现，重点城市新房与二手房成交量，以及土地市场和涉房贷款情况，同时对房地产行业及非房业务的投资建议与风险提示进行了概述。

主要观点

房地产市场表现

1. 就地过年推动成交量：

   • 春节期间（2月11日-2月17日），42城商品房成交面积为33.1万平米，同比增加8.2%。
   • 一线城市成交面积同比增长161%，二线城市（剔除南宁、厦门）同比增长207%。
   • 部分热点城市如深圳、广州可能因房贷监管趋严而出现提前抢购现象。

2. 库存与去化周期：

   • 本周12城商品房库存面积为1.74亿平米，同比增加13%。
   • 去化周期为14.8个月，同比增加0.6个月，库存仍处于较高水平，预计后续有一定去库存压力。

3. 销售与利润趋势：

   • 当前行业结算利润率已反映在股价中，但销售利润率预计将在2021年后企稳回升。
   • 房地产贷款集中度管理政策和三条红线规则为供给侧改革，有利于头部房企。

4. 投资建议：

   • 房地产板块重点推荐万科A、保利地产。
   • 非房板块重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。

关键信息

新房成交数据

• 本周（2月13日-2月19日）：
  • 42城商品房成交面积合计136万平米。
  • 周度环比-62%，同比-78%，月度累计同比+742%，年度累计同比+107%。
  • 一线城市：周度环比-72%，同比-90%；月度累计同比208%；年度累计同比+123%。
  • 二线城市：周度环比-68%，同比-83%；月度累计同比+990%；年度累计同比+93%。
  • 三四线城市：周度环比-51%，同比-65%；月度累计同比+1198%；年度累计同比+126%。

二手房成交数据

• 本周（2月13日-2月19日）：
  • 11城二手房成交面积合计29万平米，周度环比-71%，周同比-86%。
  • 月度累计同比+787%，年度累计同比+85%。
  • 一线城市：周度环比-69%，同比-87%；月度累计同比+336%；年度累计同比+83%。
  • 二线城市：周度环比-70%，同比-85%；月度累计同比+1281%；年度累计同比+74%。

土地市场数据

• 本周（2月15日-2月21日）：
  • 300城土地供应面积为3052万平米，周同比-45%。
  • 土地成交面积为914万平米，周同比-73%。
  • 土地成交楼面均价为3724元/平米，周同比+53%。
  • 土地溢价率为14%，一线、二线、三四线分别为11%、18%、17%。

涉房贷款情况

• 2021年1月：
  • 新增居民中长期贷款为9448亿元，同比+26.1%。
  • 新增开发商贷款为2420亿元，同比+9.2%。
  • 首套房贷平均利率为5.26%，环比+4BP；二套房贷平均利率为5.56%，环比+3BP。

行业政策

• 南京：放宽城市落户条件，持有居住证并缴纳社保6个月以上可办理落户。
• 深圳：发布政策限制离婚后3年内购房资格，经市政府确认已于2月8日实施。

公司动态

• 华侨城A：2021年1月实现合同销售面积31.61万平米，金额64.47亿元；新增土地面积692,014.50方，总价款349,471万元。
• 荣盛发展：荣盛创投增持公司股份10,825,620股，金额67,034,171元。
• 华夏幸福：终止与朗森汽车产业园的股权收购，并计划减持不超过2%的股份。
• 中国奥园：与正星签署股份转让协议，正星成为奥园健康的控股股东。
• 星盛商业：行使超额配售权，获得7780万港元。

非房业务

• 物流：京东物流在港交所提交招股书。
• 旅游地产：恒腾网络将旗下IP授权给恒大旅游集团，用于全国14个主题公园。
• 物业：融创中国投资愿景明德，持股10%，参与城市更新项目。
• 房屋租赁：广州市发布住房租赁资金监管政策，要求租赁企业开立三方监管账户。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM：当前估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，2021年是板块长期估值提升的起点。
• 重点公司估值情况：
  • 万科A：PE-TTM为8.68，预计归母净利润增速15.1%。
  • 保利地产：PE-TTM为6.15，预计归母净利润增速47.9%。
  • 华润万象生活：PE-TTM为255.02，预计归母净利润增速76.7%。
  • 中天精装：PE-TTM为26.69，预计归母净利润增速84.1%。

风险提示

1. 房地产调控超预期收紧。
2. 销售毛利率恢复低于预期。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

特别声明

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