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中资房企信用风险年鉴（2019年）总结

核心内容

2019年，中国房地产行业在政策调控和融资环境收紧的双重压力下，信用风险显著上升。行业竞争由增量竞争转向存量竞争，中小房企信用风险持续发酵，而头部房企则凭借规模和资金优势继续扩张。融资端调控趋严，尤其是信托融资受到重点管控，信用债市场风险水平维持高位，违约事件频发，开启了“大鱼吃大鱼”的整合阶段。

主要观点

• 政策基调转变：政府坚持“房住不炒”政策，强化“一城一策”调控，房地产不再作为短期刺激经济的手段，政策导向更加注重稳定和长期管理。
• 融资环境趋紧：2019年房企融资呈现“先扬后抑”的趋势，信托融资被严格限制，非标融资渠道受限，房企再融资能力下降，流动性危机加剧。
• 行业竞争格局变化：房地产行业进入存量竞争阶段，二八定律显现，20%的房企掌握80%的资源，中小型房企生存空间被压缩，部分企业因资金链断裂而违约。
• 中小房企风险突出：中小房企在经营管理、战略方向、区域布局等方面存在明显问题，导致信用风险持续暴露，尤其是依赖非标融资、杠杆过高、多元化投资失败的企业。
• 违约回收率低：2019年房地产行业平均违约回收率仅为2.25%，违约处置进程缓慢，多数违约企业仍面临大量逾期债务。

关键信息

融资环境变化

• 2019年房地产融资政策进一步收紧，尤其是信托融资受到重点管控。
• 房企融资呈现“先扬后抑”趋势，年初略有回暖，但二季度后调控升级，融资难度加大。
• 外债发行受限，仅允许用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

销售市场表现

• 全年商品房销售面积略有下降，但销售额仍保持增长，销售回款对房企信用支撑作用依然存在。
• 土地市场整体平稳，但部分房企因非理性拿地，未来面临资金紧张及盈利下滑的双重隐患。

违约企业特征

• 行业集中：违约企业主要集中在中小型房企，尤其是民营房企。
• 企业因素：包括项目去化慢、多元化投资失败、资金链紧张、股权质押比例高、流动性不足等。
• 区域集中：部分企业区域布局单一，受地方调控影响较大，如国购投资在合肥布局过重。

违约案例分析

新昌集团

• 企业概况：亚洲历史悠久的建筑集团，进军内地市场后依赖筹资，项目多数未产生现金流。
• 违约原因：业态选择导致回款慢，盲目收购加重债务负担，股权频繁变动影响治理结构和经营稳定性。

国购投资

• 企业概况：安徽省区域性房企，主营商业地产，区域集中度高。
• 违约原因：区域调控政策影响，商业地产变现慢，过度依赖借新还旧，融资受限。

正源地产

• 企业概况：多元化发展，涉足建材、融资租赁等业务。
• 违约原因：主营业务不突出，项目周转慢，盲目多元化投资，导致现金流不足，债务集中到期。

违约回收与处置

• 违约概况：2019年共有73个主体违约，涉及190只债券，违约金额达81.44亿元。
• 违约回收：整体回收率极低，平均仅2.25%，其中国购投资、正源地产、新昌集团三家房企违约，回收情况不理想。
• 处置方式：
  • 破产重整：国购投资尝试破产重整，但进展缓慢，多数项目仍停工。
  • 出售资产：新昌集团通过出售核心资产改善流动性，但效果有限。
  • 抵押物处置：部分房企尝试处置抵押物以偿还债务，但资产变现困难。

启示

• 中小房企风险加剧：在融资收紧和销售下行的背景下，中小房企信用风险持续暴露，需警惕其流动性危机的进一步扩散。
• 中高评级房企风险上升：2019年中高评级房企违约数量增加，需关注其存货质量、区域布局和去化能力。
• 监管持续加压：中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明房地产行业进入强监管阶段。
• 多元化扩张风险：房企在进行多元化扩张或业务转型时，需谨慎评估资金需求与收益匹配情况，避免因新业务未产生现金流而加剧债务压力。