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中资房企信用风险年鉴（2020年）总结

核心内容

2020年，中国房地产行业在“房住不炒”政策基调下，经历了从宽松到收紧的融资环境变化，叠加新冠疫情对经济的冲击，导致房企信用风险显著上升。这一年成为房地产行业违约风险集中爆发的起点，违约企业从非典型中小房企转向典型大中型房企，标志着行业风险由“小而散”向“大而难”转变。

主要观点

• 政策基调偏紧：2020年中央持续强调“房住不炒”，并逐步加强融资端监管，尤其是“三道红线”政策的出台，对房企融资造成实质性影响。
• 融资环境先松后紧：年初受疫情影响，央行采取宽松货币政策，房地产融资有所缓解；但随着政策加码，融资难度和成本持续上升。
• 市场交易先抑后扬：一季度商品房交易量因疫情大幅萎缩，二季度逐步恢复，下半年交易量高于2019年，销售端表现相对较好。
• 违约企业特征明显：2020年违约房企以“高杠杆、慢回款”为典型特征，且多为大中型房企，与以往的中小型房企违约形成对比。
• 违约回收率低：由于资产质量下降和处置过程复杂，房企违约债券回收率普遍偏低，行业信用风险加剧。
• 处置方式多样但效果有限：主要采取破产重整、股权处置、破产和解等方式，但多数房企未能有效缓解债务压力。

关键信息

一、宏观及市场环境分析

• 政策基调偏紧：中央持续坚持“房住不炒”定位，调控政策在疫情后逐步加码，融资监管趋严。
• 融资环境变化：年初宽松，2-4月有所放松，但4月下旬起融资环境收紧，融资难度和成本上升。
• 融资数据：房地产开发投资实际到位资金同比增长8.12%，房地产行业债券发行规模达6748.11亿元，同比增长23.33%。
• 美元债情况：2020年中资美元债发行量同比下降19.42%，但总体仍为净流入。

二、具体违约企业分析

1. 重庆爱普

• 概况：民营企业，业务涵盖房地产开发销售、酒店管理、物业管理等，主要发展区域为重庆、四川、云南、海南等。
• 违约原因：战略转型导致资金沉淀，依赖非标融资，股权频繁质押，债务集中到期。

2. 泰禾集团

• 概况：民营企业，主营住宅地产、商业地产，业务集中在京津冀、长三角、珠三角及福建地区。
• 违约原因：高杠杆扩张，收并购项目多，融资受限，流动性紧张，高级管理人员频繁变动。

3. 天房集团

• 概况：地方国企，为天津市最大的房企，自2014年起激进扩张。
• 违约原因：盈利能力差，高杠杆拿地，债务集中到期，担保规模大，引发连环违约。

4. 三盛宏业

• 概况：民营企业，多元化发展，涉足大数据、金融投资等领域。
• 违约原因：主业盈利能力不足，盲目多元化扩张，高息融资，流动性压力大。

5. 福建福晟

• 概况：民营企业，主营房地产开发、建筑施工和批发贸易。
• 违约原因：激进拿地，旧改项目占比高，现金回笼慢，债务集中到期。

三、违约回收及处置分析

• 违约概况：2020年新增46个违约主体，涉及160只债券，违约日债券余额389.69亿元，平均回收率仅为9.27%。
• 违约类型：主要为提前到期未兑付、未按时兑付本息、回售款及利息等，其中高评级债券违约数量增长显著。
• 违约处置：
  • 重庆爱普：提交破产重整申请后撤回，债权人申请破产清算，状态不佳。
  • 泰禾集团：通过股权转让和资产处置缓解债务压力，但进展缓慢。
  • 天房集团：多次尝试混改，但进展缓慢，最终半价甩卖资产。
  • 三盛宏业：成立债权人委员会进行债务重组，但无实质进展，申请破产重整后撤回。
  • 福建福晟：引入世茂集团合作，发行新债筹集资金，但未有效解决债务问题。

四、启示

• 风险特征变化：2020年房企违约不再局限于中小房企，典型房企也面临信用风险，尤其是“高杠杆、慢回款”型房企。
• 融资受限：随着“三道红线”政策的实施，房企再融资难度加大，需更多依赖销售回款。
• 资产处置难度大：违约后资产质量下降，变现难度大，且涉及多重权益人，导致处置进程缓慢。
• 企业自救有限：尽管采取多种自救措施，如股权出售、破产重整等，但多数房企未能有效缓解债务压力。
• 政策影响深远：房地产行业在“房住不炒”和去杠杆背景下，需回归自身经营，提高盈利能力，控制债务规模。

总结

2020年，房地产行业信用风险显著上升，违约企业特征由中小型向大中型转变，反映出行业风险从“小而散”向“大而难”演变。政策调控持续收紧，融资环境恶化，销售回款成为房企主要资金来源。同时，违约债券回收率低，资产处置难度大，房企需提高自身盈利能力，控制债务规模，以应对日益严峻的信用风险。