2022-12-08-联合资信-中资房企信用风险年鉴（2020年）_23页_1mb

2020年中资房企信用风险总结

摘要

2020年，在新冠疫情影响下，国家保持“房住不炒”政策基调，调控力度加码，融资环境先松后紧。房企违约从中小型民营向大中型典型过渡，主要特征为“高杠杆、慢回款”，年内首次出现千亿房企违约。销售数据创新高，但融资受限加剧流动性危机。信用债违约回收率低，处置方式包括破产重整、股权处置等。

宏观及市场环境分析

政策基调

• “房住不炒”总基调不变，调控分三阶段：年初收紧、疫情期间宽松、后期加码。
• 2020年出台多项政策限制资金流入房地产，如“三条红线”融资规则，央行政策导向强调稳健货币政策，避免短期刺激经济。

融资环境

• 先松后紧：宽松货币政策提供充裕流动性，但调控政策加码后融资难度上升。
• 银行信贷、信用债、美元债融资渠道均收紧，尤其“三道红线”政策限制房企新增有息负债，导致信用债净融资额逆转。

市场交易

• 销售数据创历史新高：2020年商品房销售面积17.61亿平方米，销售额17.36万亿元，面积和销售额首次创新高。
• 土地市场过热：企业激进拿地，拿地销售比上升，但区域调控加剧去化压力。

具体违约企业分析

2020年违约企业以高杠杆、慢回款的中大型房企为主，涵盖重庆爱普、泰禾集团、天房集团、三盛宏业和福建福晟。主要原因包括：

• 高杠杆扩张：依赖借新还旧，内生现金流疲软。
• 销售回款慢：项目周期长，尤其商业地产和旧改项目，现金周转困难。
• 其他因素：多元化投资失败、治理结构缺陷、高息融资、债务集中到期。
  典型案例：泰禾集团因并购风险和融资渠道收缩违约；天房集团国有属性但亏损严重，担保问题加剧。

违约回收及处置分析

• 违约概况：2020年新增46家违约主体，涉及160只债券，违约金额389.69亿元。回收率仅为9.27%，低于行业平均水平，因资产处置难度大、权益人利益冲突导致回收缓慢。
• 处置方式：主要为破产重整（如重庆爱普、三盛宏业未达成实质结果）、股权处置（如泰禾集团部分股权转让）、和破产和解（如福建福晟引入战略投资者但效果有限）。

启示

• 2020年信用风险蔓延，强调企业需减少对融资依赖，提高经营效率和现金流管理。高杠杆房企流动性风险突出，需警惕激进拿地和多元化扩张。政策趋势显示，“去杠杆、降负债”将长期持续，房企需回归可持续发展模式以增强抗风险能力。