20180925-广发证券-房地产行业_关注重点城市行业景气度变化_34页_3mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告聚焦2018年8月中国房地产行业整体表现，分析了政策环境、成交市场、土地市场及资金环境的现状与趋势，同时对行业风险进行了提示。整体来看，房地产市场在政策调控和市场环境变化下呈现分化态势，重点城市成交与库存变化值得关注，土地市场则显示出降温迹象。

主要观点

• 政策环境：中央坚持调控不放松，政策转向短期内不存在。住建部约谈房价上涨过快城市，同时开展房地产市场乱象整治专项行动，已有12省及33城跟进。此外，租赁市场也受到政策监管，多地出台稳租金、打击恶意竞争等政策。
• 成交市场：8月重点城市商品房成交面积同比上涨11.1%，其中一线城市涨幅显著，而三四线城市涨幅较小。推盘量同比大幅上升，但批售比下降至枯荣线以下，显示市场景气度变化。
• 土地市场：土地市场整体降温，300城市住宅用地成交面积同比上涨14%，但成交单月同比增速收窄，流拍率升至历史高位，反映市场供需失衡。
• 资金环境：按揭贷利率增速放缓，房企融资成本边际下移。板块投资建议继续关注低估值一二线龙头房企。

关键信息

政策环境综述

• 住建部在8月两次约谈重点城市，主要集中在房价上涨过快的地区，如东北、中西部及海南。
• 专项整治行动已在30城启动，12省及33城跟进，打击投机炒房、虚假广告等乱象。
• 租赁市场政策强化，如深圳限制租金年涨幅不超过5%，苏州允许工业用地建设租赁住房。
• 多个城市出台“四限”政策，包括限贷、限售、限价及限购，如赤峰、三亚、南京等。

成交市场综述

• 总体成交：8月全国39城市商品房成交面积2349万方，同比上涨11.1%，但环比下降1.1%。住宅成交面积1546万方，同比上涨2.4%，环比下降10.7%。
• 限购与非限购城市：限购城市商品房成交面积同比上涨13.1%，非限购城市同比上涨5.9%。
• 推盘量：26城市商品房推盘同比上涨28.2%，29城市住宅推盘同比上涨52.2%。
• 库存与去化周期：商品房库存环比下降0.4%，去化周期下行至16.4个月；住宅去化周期下行至7.82个月。
• 房价：百城房价平均数为14472元/平，环比上涨0.53%，限价调控效果明显。

土地市场综述

• 土地供给与成交：8月300城市住宅用地推出规划1.15亿平米，成交7939万平米，出让金3144亿元。供给量同比上涨46%，但成交面积同比仅上涨14%。
• 流拍率：300城市宅地流拍率升至10.7%，二线、三四线城市流拍率分别为10.1%和11.4%，土地市场降温趋势明显。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：住宅用地推出和成交面积同比分别上涨25%和19%，出让金同比上涨16%。
  • 二线城市：住宅用地推出和成交面积同比分别上涨35%和8%，但出让金同比下滑5%。
  • 三四线城市：住宅用地供给和成交面积同比分别上涨54%和18%，出让金同比上涨34%。

资金环境综述

• 按揭贷利率：8月首套、二套房贷利率分别为5.69%和6.05%，较7月上升0.02pct，但增速放缓。
• 融资成本：高信用评级房企融资成本边际下移，预计未来行业利率成本改善将更加明确。
• 投资建议：继续推荐低估值一二线龙头房企，因其业绩增长有保障，19年动态PE不到6倍。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端和房企经营造成负面影响。
• 行业库存可能抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行可能影响市场流动性。

行业评级

• 评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2018-09-25

图表索引

• 图1：2018年以来住建部约谈城市一览
• 图2：2018年8月重要中央政策一览
• 图3：2018年8月重要地方政策一览
• 图4：全国重点39城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点39城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图8：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图9：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图10：10城商品房销售批售比
• 图11：百城价格指数变化及环比
• 图12：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图13：中原二手房指数
• 图14：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图15：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图16：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图17：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图18：广发各线城市成交面积指数
• 图19：广发各线城市成交面积同比情况
• 图20：4大一线住宅库存及去化周期
• 图21：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图22：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图23：各线城市房价环比情况
• 图24：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图25：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：300城市土地整体供给情况
• 图28：一线城市土地整体供给情况
• 图29：二线城市土地整体供给情况
• 图30：三四线城市土地整体供给情况
• 图31：300城市土地整体成交情况
• 图32：一线城市土地整体成交情况
• 图33：二线城市土地整体成交情况
• 图34：三四线城市土地整体成交情况
• 图35：300城市住宅用地供给情况
• 图36：一线城市住宅用地供给情况
• 图37：二线城市住宅用地供给情况
• 图38：三四线城市住宅用地供给情况
• 图39：300城市住宅用地成交情况
• 图40：一线城市住宅用地成交情况
• 图41：二线城市住宅用地成交情况
• 图42：三四线城市住宅用地成交情况
• 图43：300城市住地供需规划建面
• 图44：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城住宅用地流拍率

表格索引

• 表1：房地产专项整治行动政策及跟进省市一览
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金宽松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表6：2018年8月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年8月）
• 表8：一线和二线城市土地市场情况（2018年8月）