房地产行业：关注重点城市行业景气度变化-20180925-广发证券-34页-3mb

房地产行业分析总结

核心内容

2018年8月，中国房地产市场在政策调控、土地市场及资金环境等多方面呈现分化与降温趋势。整体来看，重点城市成交市场有所改善，但土地市场明显降温，资金环境趋于宽松。行业整体仍处于调控背景下，政策执行力度不减，市场景气度变化需持续关注。

主要观点

• 政策环境：中央层面坚持调控不放松，住建部多次约谈重点城市，强调稳定房价与土地供应结构调整。同时，房地产市场乱象整治行动已覆盖12省及33城，政策执行力度持续加强。
• 成交市场：8月重点城市商品房成交面积同比上涨11.1%，其中一线城市涨幅显著（34.7%），三线城市则小幅增长（12.6%）。推盘量同比上涨，尤其住宅推盘增长明显。批售比持续回落，部分城市跌至枯荣线以下，显示市场景气度变化。
• 土地市场：土地市场整体降温，住宅用地成交面积和出让金同比增速放缓，流拍率上升至历史高位，表明市场热度下降。一线城市土地成交表现相对稳定，而三四线城市则呈现量价齐升趋势。
• 资金环境：按揭贷利率增速放缓，高信用房企融资成本边际下移。整体来看，行业利率成本改善趋势明确，推荐低估值一二线龙头房企。

关键信息

政策环境

• 中央政策：2018年7月31日中央政治局会议强调遏制房价上涨，8月住建部两次约谈重点城市，涉及房价涨幅过快城市。
• 地方行动：截至8月，已有12省及33城跟进房地产专项整治行动，打击投机炒房、价格欺诈、虚假广告等行为。
• 租赁市场：多地加强租赁市场监管，如深圳、苏州等地推出稳租金政策，打击租金贷、哄抬租金等行为。
• 公积金政策：部分城市调整公积金首付比例和贷款额度，如北京、咸阳等城市收紧政策，而郴州、杭州等城市则适度放宽。

成交市场

• 整体表现：8月全国39城市商品房成交面积2349万方，同比上涨11.1%。住宅成交面积1546万方，同比上涨2.4%。
• 区域差异：一线城市成交同比上涨34.7%，二线城市上涨3.2%，三线城市上涨12.6%。但环比表现分化，一线城市上升，二三线城市下降。
• 推盘情况：8月26城市商品房推盘同比上涨28.2%，29城市住宅推盘同比上涨52.2%。
• 库存与去化：商品房去化周期降至16.4个月，住宅去化周期降至7.82个月。部分城市批售比跌破枯荣线，显示市场供应压力增大。

土地市场

• 供给与成交：1-8月300城市住宅用地供给面积6.93亿平米，同比上涨32%。成交面积5.61亿平米，同比上涨24%。
• 出让金与溢价率：1-8月300城市住宅用地出让金2.22万亿元，同比上涨22%。平均溢价率9.1%，较7月回落6.6个百分点。
• 流拍率：300城市住宅用地流拍率升至10.7%，二线、三四线城市流拍率显著上升，显示市场降温。
• 区域差异：一线城市住宅用地成交面积同比上涨16%，二线城市同比下滑5%，三四线城市同比上涨31%。三四线城市住宅用地供给与成交均增长显著，但溢价率仍较高。

风险提示

• 资金面继续收紧可能对需求端及房企经营造成负面影响。
• 行业库存抬升快于预期。
• 政策调控力度可能进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。

行业评级

• 评级：买入
• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞
• 联系方式：lejiadong@gf.com.cn、guoz@gf.com.cn、gflifei@gf.com.cn
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图表索引

• 图1：2018年以来住建部约谈城市一览
• 图2：2018年8月重要中央政策一览
• 图3：2018年8月重要地方政策一览
• 图4：全国重点39城市商品房成交面积指数
• 图5：限购和非限购城市成交面积指数
• 图6：重点39城市及限购、非限购城市成交面积同比增速
• 图7：全国重点城市商品房与商品住宅推盘面积
• 图8：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图9：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图10：10城商品房销售批售比
• 图11：百城价格指数变化及环比
• 图12：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图13：中原二手房指数
• 图14：20个一二线城市商品住宅可售面积
• 图15：9个三四线城市商品住宅可售面积
• 图16：29城商品住宅历史同期可售面积
• 图17：29城市当前商品住宅库存/15年以来最低库存
• 图18：广发各线城市成交面积指数
• 图19：广发各线城市成交面积同比情况
• 图20：4大一线住宅库存及去化周期
• 图21：16个二线城市住宅库存及去化周期
• 图22：9个三四线住宅库存及去化周期
• 图23：各线城市房价环比情况
• 图24：4大一线城市商品房及住宅推盘面积
• 图25：二线城市商品房及住宅推盘面积
• 图26：三四线城市商品房及住宅推盘面积
• 图27：300城市土地整体供给情况
• 图28：一线城市土地整体供给情况
• 图29：二线城市土地整体供给情况
• 图30：三四线城市土地整体供给情况
• 图31：300城市土地整体成交情况
• 图32：一线城市土地整体成交情况
• 图33：二线城市土地整体成交情况
• 图34：三四线城市土地整体成交情况
• 图35：300城市住宅用地供给情况
• 图36：一线城市住宅用地供给情况
• 图37：二线城市住宅用地供给情况
• 图38：三四线城市住宅用地供给情况
• 图39：300城市住宅用地成交情况
• 图40：一线城市住宅用地成交情况
• 图41：二线城市住宅用地成交情况
• 图42：三四线城市住宅用地成交情况
• 图43：300城市住地供需规划建面
• 图44：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图45：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图46：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城住宅用地流拍率

表格索引

• 表1：房地产专项整治行动政策及跟进省市一览
• 表2：近期地方四限政策一览
• 表3：近期地方公积金宽松/收紧政策一览
• 表4：近期地方人才政策一览
• 表5：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表6：2018年8月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表7：全国土地出让金TOP20（2018年8月）
• 表8：一线和二线城市土地市场情况（2018年8月）