山东零售地产市场白皮书_60页_12mb

山东零售地产市场白皮书总结

核心内容

山东零售地产市场在2018年展现出显著的消费升级趋势和多城崛起现象。青岛、济南、烟台三座城市在区域经济中占据重要地位，形成了三足鼎立的局面。三城在零售市场中展现出不同的发展特点：青岛以活力时尚为主，济南以儒雅大气为特色，烟台则以低调务实为发展方向。市场消费潜力巨大，消费需求正逐步向多元化、精细化、复合化方向发展，新兴业态如儿童体验、潮玩娱乐、文化创意、科技智能、休闲运动和健康生活等成为市场增长的新动力。

主要观点

• 消费升级：消费者更注重品质与体验，追求个性化、情感化和智能化的购物环境。
• 新兴业态崛起：儿童体验和潮玩娱乐成为零售市场的重要组成部分，尤其受到年轻消费者和有子女家庭的青睐。
• 轨道交通影响：地铁建设推动了城市商业格局的重塑，带动了商业地产租金和客流的双增长。
• 城市空间与商业活力：多样开放的城市空间促进了街区商业的创新与活力，成为新一代消费者实践理想生活方式的重要场所。
• 全渠道与科技融合：全渠道零售、大数据和地理信息系统等科技手段正在深刻改变零售业的运营模式。

关键信息

城市发展概况

• 青岛：2017年GDP为11037亿元，核心商圈为香港中路，优质零售地产存量占全市19%，未来三年新增供应量为69.6万平方米。
• 济南：2017年GDP为7202亿元，核心商圈为泉城路，优质零售地产存量占全市22%，未来三年新增供应量为112.7万平方米。
• 烟台：2017年GDP为7339亿元，核心商圈为南大街，优质零售地产存量占全市36%，未来三年新增供应量为33.5万平方米。

市场表现

• 人均零售额：青岛为48,878元，济南为56,631元，烟台为46,169元。
• 中产阶级人均零售面积：青岛为0.99万平方米，济南为0.95万平方米，烟台为0.72万平方米。
• 空置率：青岛为11.3%，济南为6.4%，烟台为6.1%。
• 平均租金：青岛为298元/平/月，济南为306元/平/月，烟台为283元/平/月。

新兴业态分布

消费者需求趋势

• 有子女消费者：更关注购物体验的舒适性、便利性以及儿童相关业态的融合。
• 无子女消费者：偏好娱乐性、专属性和社交性，倾向于IP化主题街区和新兴潮牌。
• 消费偏好：注重品质与性价比，追求智能化生活，喜欢高颜值餐厅和独特品牌。

商业发展建议

• 业态组合与动线规划：合理的业态组合和动线设计有助于提升消费者体验，实现客流和销售的双增长。
• 运营与服务：新兴业态需精心运营，提供贴心服务和品牌故事，增强消费者粘性。
• 设计与场景营造：沉浸式购物体验和视觉冲击力的设计是商场转型升级的关键。
• 全渠道零售：整合线上线下资源，建立分布式物流和仓储体系，提升整体零售效率。

洞悉未来

潜力商圈

• 青岛西海岸：未来三年供应量为50万平方米，将占整体市场总存量的30%。
• 济南CBD：未来三年供应量为92万平方米，将占整体市场总存量的43%。
• 烟台莱山：未来三年供应量为15万平方米，将占整体市场总存量的24%。

发展趋势

• 全渠道零售：通过整合会员、商品、库存和订单信息，实现线上线下的无缝对接。
• 科技因素：大数据、地理信息系统、线上App和门店数据采集技术对零售业产生深远影响。
• IP化场景消费：通过IP化场景营造和活动策划，增强消费者的情感连接和粘性。
• 消费闭环：打造娱乐、餐饮、社交、零售等业态的融合空间，延长用户停留时间和消费频次。

城市未来竞争力

• 教育：吸引和培养高素质人才是提升城市竞争力的重要因素。
• 人才：城市对人才的吸引力和保留能力直接影响零售市场的发展。
• 创新：创新是推动零售业态升级和市场增长的核心动力。
• 宜居性：高品质的生活环境和便利的基础设施提升城市吸引力。
• 环境：良好的城市环境和文化氛围对商业发展至关重要。
• 基础设施：完善的基础设施是商业发展的基础保障。
• 房地产市场透明度：提升市场透明度有助于优化资源配置和促进健康发展。
• 区域性城市群：加强城市群间的协同发展，提升整体市场竞争力。

作者信息

• 白路：董事总经理，联系方式：lu.bai@ap.jll.com
• 曲岩萍：零售地产部总监，联系方式：apple.qu@ap.jll.com
• 陈晨：研究部副经理，联系方式：celia.chen@ap.jll.com
• 杨青：零售地产部副经理，联系方式：qing.yang@ap.jll.com