山东零售地产市场白皮书-仲联量行-2018.5-62页-12mb

山东零售地产市场白皮书总结

核心内容

仲量联行发布的《山东零售地产市场白皮书》聚焦山东零售市场，分析青岛、济南、烟台三座城市的发展现状与趋势。白皮书指出，随着消费升级和新兴零售业态的发展，实体商业正在经历创新转型，新一代消费阶层成为推动这一变化的重要力量。

主要观点

• 消费升级：消费者对品质和个性化需求增加，注重体验、情感诉求和生活方式。
• 新兴业态崛起：儿童体验、潮玩娱乐、文化创意、科技智能、休闲运动和健康生活等业态成为市场新增长点。
• 轨道交通影响：地铁建设推动城市商业格局变化，提升商业地产租金与客流。
• 市场潜力大：三城人均零售额和消费潜力较高，消费阶层不断扩大。
• 区域发展均衡：青岛、济南、烟台三城形成三足鼎立格局，各有特色与优势。

关键信息

城市发展概况

市场供应与空置率

新兴业态趋势

• 儿童体验：含强IP化、功能复合的儿童主题乐园等，需求增长迅速。
• 潮玩娱乐：室内游乐场、密室逃脱等，成为年轻人喜爱的娱乐方式。
• 文化创意：复合型书店、艺术馆等文化沉浸式体验业态发展迅速。
• 科技智能：概念店、体验店等，体现科技与零售的结合。
• 休闲运动：竞技运动、极限运动等，满足运动爱好者需求。
• 健康生活：新零售驱动下的生鲜超市、诊所医院等，关注健康生活。

消费者画像

• 青年、儿童、女性是新兴业态的主要消费群体。
• 品质型消费者关注产品品质与服务，比较型注重价格，目的型追求效率，体验型喜欢尝新，社交型重视互动与体验。

商圈分析

青岛

• 核心商圈：香港中路，优质零售地产存量占全市19%，新兴业态占全市45%。
• 代表项目：万象城、海信广场、永旺购物中心、麦凯乐、银座商城。
• 特色商圈：太平角-八大关、大学路-黄县路、香港花园-远洋广场、中联创意广场、极地海洋世界-麦岛。
• 未来潜力：青岛西海岸商厦将成为山东半岛商业新窗口，未来三年供应量为50万平方米。

济南

• 核心商圈：泉城路，优质零售地产存量占全市22%，新兴业态占全市52%。
• 代表项目：恒隆广场、世茂国际广场、银座商城、贵和购物中心。
• 特色商圈：芙蓉街、宽厚里、曲水亭、老商埠。
• 未来潜力：济南CBD商圈将成为商业跨越发展新起点，未来三年供应量为92万平方米。

烟台

• 核心商圈：南大街，优质零售地产存量占全市36%，新兴业态占全市40%。
• 代表项目：振华商厦、振华购物中心、大悦城、芝罘万达广场。
• 特色商圈：衡山路、莱山区、南大街。
• 未来潜力：烟台莱山商厦将成为烟威商业转型升级新标杆，未来三年供应量为15万平方米。

洞悉未来趋势

1. 全渠道零售：整合线上线下资源，提升零售效率与体验。
2. 科技因素：大数据与地理信息系统推动零售业智能化。
3. IP化场景消费：通过IP化体验增强消费者粘性。
4. 消费闭环：打造多功能融合空间，延长用户停留时间与消费频次。
5. 硬件升级：高标准、地标型零售物业将成为新兴业态承载平台。
6. 运营策略：赋予新兴业态内涵与话题，培养忠实客户。
7. 服务体验：贴心服务与品牌故事吸引中高端消费者。
8. 设计创新：沉浸式购物体验与视觉冲击力提升消费者情感共鸣。
9. 服饰趋势：潮牌、设计师品牌等满足个性化与自我展现需求。
10. 餐饮趋势：注重菜品创新与用餐体验，结合健康与精致。

城市未来竞争力

• 教育、人才、创新、宜居性、环境、基础设施、房地产市场透明度、区域性城市群是提升城市竞争力的关键维度。

作者信息

• 白路：董事总经理，山东，联系方式：lu.bai@ap.jll.com
• 曲岩萍：零售地产部总监，山东，联系方式：apple.qu@ap.jll.com
• 陈晨：研究部副经理，山东，联系方式：celia.chen@ap.jll.com
• 杨青：零售地产部副经理，山东，联系方式：qing.yang@ap.jll.com

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