山东零售地产市场白皮书-仲联量行-2018.5-62页_12mb

山东零售地产市场白皮书总结

核心内容

山东零售地产市场在2018年展现出消费升级和多城崛起的趋势。青岛、济南、烟台三城在区域经济中形成三足鼎立之势，市场消费潜力巨大，消费需求正逐步从传统向多元化、精细化、复合化方向发展。新增供应持续增长，消费阶层不断扩展，推动零售市场不断创新与转型。

主要观点

• 消费升级：消费者更注重品质与个性化，新兴业态如儿童体验、潮玩娱乐、文化创意、科技智能、休闲运动、健康生活等成为市场增长的新引擎。
• 市场潜力：三城人均零售额和优质零售地产存量显示其消费能力强劲，尤其在青岛和济南表现突出。
• 交通影响：轨道交通的发展显著重塑了城市商业格局，提升租金与客流，推动商业地产的升级与转型。
• 消费者行为变化：新一代消费群体对新兴业态的接受度高，注重体验、社交和娱乐，对品牌有更高的要求，如IP化、高颜值、设计感等。
• 业态融合趋势：全渠道零售、科技驱动、IP化场景消费、消费闭环等成为零售业态发展的关键趋势，强调多元化与融合性。
• 城市竞争力：城市未来竞争力与零售业态的发展密切相关，人才吸引、高品质生活和创新业态将助力山东城市提升整体竞争力。

关键信息

城市经济与消费数据

• 青岛：2017年GDP为11.037亿元，人均零售额为48,878元。
• 济南：2017年GDP为7.202亿元，人均零售额为56,631元。
• 烟台：2017年GDP为7.339亿元，人均零售额为46,169元。

优质零售地产存量与空置率

新增供应量（2020年）

新兴业态发展趋势

• 儿童体验：寓教于乐和功能复合的儿童业态需求增长，家长更关注教育性和互动性。
• 潮玩娱乐：社交体验型新兴娱乐业态如室内游乐场、密室逃脱等迅速发展。
• 文化创意：复合型书店、艺术馆等文化沉浸式体验业态成为消费热点。
• 科技智能：概念店、体验店等科技业态在零售市场中逐渐崛起。
• 休闲运动：竞技运动、极限运动、球类运动等成为新兴消费选择。
• 健康生活：新零售驱动下的生鲜超市、诊所医院等生活类业态受到关注。

区域商业亮点

• 青岛：以活力时尚为特色，核心商圈为香港中路，新兴业态占比45%。
• 济南：以儒雅大气为特色，核心商圈为泉城路，新兴业态占比52%。
• 烟台：以低调务实为特色，核心商圈为南大街，新兴业态占比40%。

消费者画像

• 青年、儿童、女性是主题化场景消费的主要群体。
• 有子女消费者更关注亲子互动、舒适便捷和多业态融合。
• 无子女消费者偏爱娱乐性、社交性和新鲜感，更倾向于IP化主题街区。

业态发展建议

• 引入新兴业态以提高差异化竞争优势。
• 通过科技手段（如大数据、线上App）提升运营效率。
• 注重空间设计与品牌故事，增强消费者情感共鸣。
• 强化会员服务和个性化体验，提升客户粘性。

洞悉未来趋势

潜力商圈

• 青岛西海岸：未来三年供应50万平方米，将占整体市场总存量的30%。
• 济南CBD：未来三年供应92万平方米，将占整体市场总存量的43%。
• 烟台莱山：未来三年供应15万平方米，将占整体市场总存量的24%。

发展趋势

• 全渠道零售：整合线上线下资源，提升整体零售格局。
• 科技因素：大数据、地理信息系统、门店数据采集等技术将深刻影响零售业态。
• IP化场景消费：通过IP化场景增强消费者粘性，推动多业态融合。
• 消费闭环：在共享空间中实现娱乐、餐饮、社交、零售等业态无缝融合，延长用户停留时间和消费频次。
• 硬件升级：高标准、地标型零售物业将承载更多新兴业态。
• 运营提升：新兴业态需要精细化运营，赋予其内涵和话题性。
• 服务优化：消费者重视服务体验，品牌故事与产品内涵是吸引中高端消费者的关键。
• 设计创新：空间设计与店铺设计将影响消费者沉浸式体验。

城市未来竞争力九大维度

• 教育：人才吸引与培养是提升城市竞争力的关键。
• 人才：吸引和保留高素质人才是城市发展的核心。
• 创新：创新业态推动城市商业活力。
• “新一代”企业活动：吸引年轻消费群体，增强城市吸引力。
• 宜居性：高品质生活是城市竞争力的重要指标。
• 环境：城市环境提升消费者体验。
• 基础设施：完善的交通与物流系统是商业发展的基础。
• 房地产市场透明度：提升市场透明度有助于消费者信任。
• 区域性城市群：协同发展是未来零售市场的重要方向。

作者信息

• 白路：董事总经理，山东lu.bai@ap.jll.com
• 曲岩萍：零售地产部总监，山东apple.qu@ap.jll.com
• 陈晨：研究部副经理，山东celia.chen@ap.jll.com
• 杨青：零售地产部副经理，山东qing.yang@ap.jll.com