2020年第一季度上海甲级写字楼市场季度报告_4页_837kb

上海甲级写字楼市场季度报告总结（2020年第一季度）

核心内容概览

2020年第一季度，上海甲级写字楼市场受到新冠肺炎疫情的显著影响，新项目竣工交付为零，市场整体表现疲软。供应方面，预计未来十二个月内将迎来一个供应高峰期，新增面积将不少于220万平方米，主要集中在徐汇滨江区域。需求方面，由于疫情对进出口贸易、零售和制造行业的冲击，企业业务量和收入大幅削减，租赁市场需求持续疲软，导致平均空置率上升。

主要观点

• 市场供应：

  • 2020年第一季度无新项目交付。
  • 未来12个月预计有220万平方米的新供应面积入市，主要集中在徐汇滨江。
  • 甲级写字楼市场总存量超过1,900万平方米，其中核心商务区和新兴商务区分别占504万平方米和533万平方米，合计占比约54%。

• 市场需求与空置率：

  • 第一季度平均空置率环比上升0.6个百分点至14%。
  • 疫情导致企业缩减面积，预计未来几个季度空置率将显著攀升。
  • 租户因成本压力选择缩减面积，租赁活动减弱。

• 租金走势：

  • 全市甲级写字楼平均租金环比下跌2.2%至9.0元/平方米/天。
  • 新兴及次级商务区租金跌幅较大，达5.6%。
  • 核心商务区租金跌幅较小，仅下跌0.8%，部分租户选择续租，业主方也愿意小幅减租以维持租约。
  • 国有企业背景的业主方为缓解疫情影响，给予中小型企业2020年二月和三月租金减免。

关键信息

供应与净吸纳量

• 新项目供应：仅徐汇滨江预计有50万平方米新增面积入市。
• 净吸纳量：受疫情影响，租赁活动减弱，净吸纳量可能低于预期。

租金数据

• 全市平均租金：9.0元/平方米/天（环比下跌2.2%）。
• 核心商务区：平均租金为11.1元/平方米/天，部分区域如南京西路（10.9元/平方米/天）、淮海中路（9.9元/平方米/天）保持稳定。
• 新兴商务区：租金跌幅较大，环比下跌5.6%。

交易案例

• 整购交易：第一季度共录得4宗写字楼整购交易，总投资额超过35亿元，买家包括基金公司、险资及开发企业。
• 具体交易：
  • 1月：海航集团以87,395平方米出售上海海航大厦项目给中国信达资产管理。
  • 2月：吉宝置业中国以4.93亿元收购第九城市在中国的几家全资子公司股权，从而获得张江微电子港3号楼项目（约14,518平方米）。

图表与数据说明

• 图一：展示上海甲级写字楼市场参考指标（租金、空置率等）。
• 图二：显示2019-2023年各区域新增写字楼面积趋势。
• 图三：反映甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率的变化。
• 图四：展示甲级写字楼租金走势。

主要租赁成交（2020年第一季度）

注：所有成交均为待落实状态。

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