上海甲级写字楼市场季度报告_6页_4mb

上海甲级写字楼市场季度分析总结

一、整体市场概述

2025年第三季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量为75,525平方米，市场租金进一步下调至每天每平方米6.25元人民币，空置率小幅上升至23.3%。新增供应面积达139,990平方米，环比下降68%，供应放缓但区域分布以浦西非核心区域为主。

二、租赁市场动态

1. 需求结构变化
   • 金融机构、专业服务企业和TMT领域成为主要租赁方，其中共享办公需求占比超过60%。
   • 律所升级需求显著增长，金融企业受利率影响加快搬迁，助推市场空置率下降。
2. 租金走势
   • 全市场租金环比下跌4.1%，核心商务区跌幅收窄至4.2%（日租金约8.46元/㎡）。
   • 小陆家嘴、前滩等热点区域表现积极，租金分别降至5.95元/㎡和9.60元/㎡。

三、投资市场动态

第三季度共完成45笔大宗交易，总金额约88.56亿元，自用买家成为市场主力。
1. 政府机构主导购置：如央行以21.68亿元购入信泰中心。
2. 投资客青睐价格洼地项目：佳程广场司法拍卖成交价达7亿元。

四、区域市场差异

各重点板块数据如下（租金指净有效租金，单位：元/㎡/日）：
- 南静安区：租金5.95，空置率24.2%
- 徐汇区：租金10.70，空置率7.47%
- 小陆家嘴：租金9.60，空置率8.23%
- 新兴商务区：如虹桥、后世博租金普遍高于5.0元/㎡/日以上。
- 中央商务区扩展区：租金0.80元/㎡/日，降幅较大。

五、供应趋势

• 2025-2028年，杨浦五角场、徐汇滨江等区域将新增大量写字楼面积。
• 新项目集中于浦西非核心区域，加剧区域竞争。

六、未来展望

未来半年内将有约12.6万平方米新项目入市，加剧空置率上升压力。建议业主加强减租及租赁优惠策略，积极接触共享办公品牌。租户端则应关注核心商圈升级机会，把握结构性租赁优势。

**总体趋势：**上海甲级写字楼市场呈现“租金下行、小陆家嘴稳中走弱、核心区域相对坚挺”的分化格局，投资与租赁活动集中在金融和科技企业，新兴商务区供应压力大，核心区域则保持较高租金韧性。