房地产行业：新增供给收缩，成交同比再次回落-20190128-广发证券-18页_976kb

房地产行业总结

核心内容

本报告主要分析了2019年房地产行业政策及基本面情况，包括棚改计划、商品房成交、二手房成交、土地市场供需、房企融资等关键指标，并提出投资建议。

主要观点

• 棚改计划缩减：2019年11个省份棚改计划量同比下滑28%，其中河南、山西等省份降幅显著，显示政策力度减弱。
• 商品房成交回落：1月前24天，40城商品房成交面积同比下降7.9%，一线城市成交同比上涨14.1%，二线城市和三四线城市则分别下降12.1%和9.9%。
• 二手房市场回暖：13个样本城市二手房成交面积环比上涨11.1%，同比上涨7.8%。一线城市表现优于其他城市。
• 土地市场冷清：2019年第3周，全国100大中城市土地供应和成交面积同比大幅下降，出让金同比降幅更大。溢价率有所回升，但整体市场仍偏冷。
• 房企融资改善：近期房企融资顺畅度有所提升，尤其在A股和H股市场，融资活动活跃，有助于支撑板块估值。
• 投资建议：推荐低估值的一线和二线龙头房企，如万科A、华夏幸福、招商蛇口、中南建设等，认为龙头房企的收益拐点通常更早。

关键信息

政策情况

• 2018年全年完成棚改626万套，完成率108%，投资1.74万亿元，同比下降5.4%。
• 2019年11个省份棚改计划量同比下滑28%，其中河南、山西、西藏等省份降幅显著。
• 内蒙古、池州等地继续落实人才政策，有助于改善市场环境。

商品房成交情况

• 周成交：40城商品房成交面积469.21万方，环比上涨2.4%，同比下降3.1%。
• 分线城市：
  • 一线城市：成交79.67万方，环比上涨4.0%，同比上涨25.4%。
  • 二线城市：成交237.32万方，环比上涨1.3%，同比下降3.4%。
  • 三四线城市：成交152.22万方，环比上涨3.2%，同比下降13.0%。
• 区域分化：环渤海、长三角、珠三角成交环比上升，中西部略有上升，而海峡西岸城市群成交下降。

二手房成交情况

• 周成交：13城二手房成交面积123.33万方，环比上涨11.1%，同比上涨7.8%。
• 分线城市：
  • 一线城市：成交39.23万方，环比上涨23.9%，同比上涨2.7%。
  • 二三线城市：成交84.10万方，环比上涨6.0%，同比上涨10.3%。
• 区域分化：北京、深圳等一线城市表现优于其他区域。

推盘及库存情况

• 推盘量：13城商品房单周推盘量177.33万方，环比上涨21.4%，同比下降0.8%。
• 批售比：1月前24天批售比0.82，较18年12月回升。
• 去化周期：13城商品房去化周期降至14.20个月，11城住宅去化周期降至8.49个月。
• 库存变化：13城商品房库存面积环比小幅下降，但整体去化周期仍处于高位。

土地市场情况

• 土地供应：2019年第3周，土地供应总建筑面积1063.5万方，环比下降54.2%，同比下降47.3%。
• 土地成交：全类型土地成交1571.7万方，环比下降0.8%，同比下降44.6%。
• 出让金：土地成交出让金350.3亿元，环比下降11.3%，同比下降60.6%。
• 溢价率：全类型土地溢价率7.3%，宅地溢价率7.7%。一线城市溢价率下降，而二线城市和三线城市溢价率上升。

融资情况

• A股房企融资：华远地产、远洋集团、绿地控股等房企近期有融资公告，融资规模较大，利率较低。
• H股房企融资：中国恒大、中国海外发展等房企也有融资活动，显示融资环境有所改善。

投资建议

• 推荐标的：一线A股龙头包括万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股；二线A股龙头包括中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展；H股龙头包括融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富。
• 子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业销售回落快于预期。

联系信息

• 分析师：乐加栋、郭镇、李飞、邢莘
• 联系方式：
  • 乐加栋：lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：guoz@gf.com.cn
  • 李飞：gflifei@gf.com.cn
  • 邢莘：xingshen@gf.com.cn
• 电话：021-60750620

投资评级说明

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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