20170417-广发证券-房地产行业_购房门槛配合购房成本提升将对成交形成抑制_12页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本报告分析了2017年4月房地产市场的情况，重点关注成交情况、库存变化、政策调控及市场趋势。

主要观点

• 整体成交情况：上周全国房地产整体成交微幅下跌，一线城市成交环比上涨12%，但同比显著下降41.94%；二线城市成交环比下跌10%，部分城市如苏州、东莞、南京、武汉跌幅较大。
• 区域表现差异：环渤海区域成交环比上升31%，其中大连和北京涨幅显著；长三角区域成交环比下滑25%；珠三角区域成交环比下跌16%。
• 库存与去化：全国11大城市库存指数微降，去化周期持续攀升至7.4个月左右，表明市场去化速度放缓。
• 政策调控：自2017年2月以来，地方政府持续加码限购限贷政策，未来可能进一步提升按揭贷成本。部分城市如北京、广州、深圳已上调首套房按揭利率至95折。
• 市场预期：购房门槛与成本的提升将对热点城市成交形成抑制，而高库存的三四线城市政策将相对宽松。

关键信息

一、整体成交情况

• 一线城市：成交面积57万平米，环比上涨12%，同比大幅下降41.94%。
• 二线城市：成交面积246万平米，环比下跌10%，同比下滑35.71%。
• 区域差异：
  • 环渤海：成交环比上升31%，其中大连上涨108%，北京上涨60%。
  • 长三角：成交环比下降25%，宁波、苏州、南京分别下降62%、40%和24%。
  • 珠三角：成交环比下降16%，东莞和深圳分别下降28%和22%。

二、库存与去化情况

• 库存指数：全国11大城市库存指数环比微降，一线城市下降1.0%，二线城市下降0.2%。
• 去化周期：11个重点城市去化周期攀升至7.4个月左右，显示去化速度放缓。
• 推盘量：全国11大城市推盘量微幅上行，后半周推盘节奏加快。

三、政策调控与市场影响

• 限购限贷加码：政策主要聚焦于提升购房门槛，如北京、广州、深圳等地对商住房抵押贷款进行了限制。
• 利率上调：部分银行首套房按揭利率上调至95折，未来可能有更多银行跟进。
• 市场预期：热点城市成交预计持续下行，三四线城市因高库存，政策相对宽松，成交表现突出。

四、重点城市动态

• 北京：
  • 限售政策：自持住房不得销售，租期不超过10年。
  • 商住房抵押贷限制：部分银行禁止商住公寓抵押贷款。
• 深圳：
  • 房贷调整：招商银行首套房贷利率从9折上调至9.5折。
  • 政策解读：住房数量足够容纳实际人口，但不足以满足炒房需求。
• 广州：
  • 土地供应：计划供应5.8平方公里住宅用地，新增建筑面积不少于1200万平。
  • 土拍规则：新增竞自持面积环节。
• 东莞：
  • 限购升级：非本地户籍需交1年个税或社保，本科放宽至半年。
  • 交易限制：购房后3年方可交易，已有2套住房的暂停新房销售。

五、公司动态与市场表现

• 招商蛇口：3月签约销售面积60.02万平，签约销售金额110.63亿元。
• 新城控股：新增借款68.2亿元，全资子公司竞得西安地块。
• 荣盛发展：在雄安新区周边有项目，未在新区内有土地储备。
• 华夏幸福：获得廊坊开发区项目，通过股权收购取得土地。
• 金科股份：因筹划重大事项停牌。
• 重点公司估值与投资评级：
  • 万科A、招商蛇口、泛海控股、金地集团、新湖中宝、建发股份、世茂股份等公司被评级为“买入”。
  • 部分公司如新华联、莱茵体育、海航投资等被评级为“持有”。

风险提示

• 政策调控：政策可能进一步收紧，导致行业销售回落快于预期。
• 市场趋势：热点城市成交可能持续下滑，三四线城市表现相对较好。

报告信息

• 分析师：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，4年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。
• 报告日期：2017-04-17
• 数据来源：Wind、公司公告、广发证券发展研究中心
• 联系方式：
  • 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401
  • 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31楼
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层
  • 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼
  • 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内股价变动幅度在-10%至+10%之间。
• 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘10%以上。

免责声明

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