20210712-中国指数研究院-房地产行业_2021商业地产发展白皮书_34页_6mb

商业地产行业2021年发展总结

核心内容概述

2021年，我国商业地产市场在疫情后逐步回暖，呈现出投资、销售、租赁和土地市场的多维复苏态势。企业积极布局核心城市群与都市圈，推动轻资产和数字化转型，同时关注资产证券化以拓宽融资渠道。体验式商业和数字化赋能成为商业地产运营的新趋势，而TMT、金融和专业服务行业则持续引领写字楼租赁需求。

市场表现

1. 商业地产新房市场

• 开发投资额：2021年1-5月全国商办新房开发投资额同比增长6.1%，但占整体房地产开发投资比重下降至12.6%。
• 新开工面积：同比下降11.2%，占整体房地产新开工面积比重为9.2%，延续2016年以来的下降趋势。
• 销售面积：同比增长8.8%，但占整体房地产销售面积比重由7.2%降至5.7%，降幅为1.5个百分点。

分项分析

• 商业营业用房：

  • 开发投资额同比增长6.1%，新开工面积同比下降7.7%，销售面积同比增长8.6%。
  • 一线城市中，上海、广州增幅约15%，北京同比下降33.6%。
  • 二线城市中，天津、武汉增幅超50%，合肥、郑州、太原降幅超20%。
  • 海南因自贸港政策带动免税经济，新开工面积同比增长158.1%。

• 办公楼：

  • 开发投资额同比增长6.2%，新开工面积同比下降20.2%，销售面积同比增长10.5%。
  • 一线城市中，广州、深圳增幅显著，北京增幅达339.3%。
  • 二线城市中，武汉新开工面积同比增加123.3%，而西安、杭州、天津等城市出现不同程度的下降。

2. 商业地产大宗交易市场

• 市场升温：随着经济复苏，大宗交易市场回暖，上半年共监测到90宗交易，总成交金额达1570亿元。
• 交易方式：
  • 股权交易占比63.7%，资产交易占比27.7%。
• 典型案例：
  • 3月，中国金茂、首开股份与高和资本联合设立火炬基金，收购北京启迪科技大厦D座。
  • 3月，中泰证券以27.35亿元购置上海绿地外滩中心办公楼。

3. 商业地产租赁市场

• 商铺租金：2021年上半年，百MALL商铺租金环比上涨0.31%，而百街商铺租金环比下跌0.24%。
• 写字楼租金：2021年二季度，重点城市写字楼租金环比微跌0.10%，但部分城市空置率下降。
• 行业趋势：
  • TMT、金融和专业服务行业持续引领写字楼租赁需求。
  • 品牌商通过首店经济和线上营销策略增强线下实体影响力。

4. 商办土地市场

• 推出及成交面积：2021年上半年，全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积同比均下降。
• 楼面价上涨：全国商办用地成交楼面均价同比上涨9.0%。
• 区域表现：
  • 一线城市：成交量下降46.4%，楼面价上涨16.2%。
  • 二线城市：成交量下降3.7%，楼面价上涨18.3%。
  • 三四线城市：成交量下降12.4%，楼面价上涨15.1%。

企业表现

1. 企业投资聚焦核心城市

• 核心城市：商业地产企业持续聚焦京津冀、长三角、珠三角等重点城市群的核心一二线城市。
• 三四线城市：关注具备消费需求空间的三四线城市，如湖州、嘉兴、泰州等。
• 代表企业布局：
  • 龙湖集团、大悦城控股深耕一二线城市，新城控股则关注三四线城市扩张。

2. 轻资产与数字化转型

• 轻资产模式：头部企业加快轻资产转型，如万达商管全面实施轻资产战略，不再持有物业。
• 数字化赋能：企业通过数字化系统提升运营效率，如宝龙商业构建综合线上生态系统。
• 数字化工具：
  • PM系统：整合财务管理及业务运营职能，提升效率。
  • 宝龙悠悠：提供消费者数字化服务，如优惠信息、停车费缴纳等。
  • 宝龙商+：为租户提供线上推广与运营数据管理。
  • APM系统：连接PM系统，为业主提供实时数据监管与分析。

3. 资产证券化拓宽融资渠道

• 政策支持：多项政策推动REITs发展，包括“三道红线”与“十四五”规划。
• REITs发展：
  • 2021年1-6月，商业地产类REITs发行金额同比增长42%。
  • 一线城市REITs发行金额占比55%，二线城市占比45%。
• 未来趋势：
  • 公募REITs有望在重点城市群推出。
  • 资产证券化成为房企获取稳定现金流的重要方式。

趋势展望

1. 体验式商业崛起

• Z世代消费趋势：年轻消费者偏好体验式消费，推动商业地产新业态发展。
• 业态调整：购物中心向“零售：餐饮：娱乐=52:18:30”模式转型，提升体验业态占比。
• 未来趋势：
  • 空间与场景融合更紧密，如盒子与情景街区结合。
  • 营销上加强与KOL合作，推动“网红经济”发展。
  • 科技赋能提升消费者参与度和沉浸式体验。

2. 数字化赋能商业地产运营

• 数字化转型：实体商业加快数字化进程，提升全渠道运营能力。
• 科技应用：AIoT、云计算、大数据等技术提升运营效率和消费者体验。
• 未来方向：
  • 强调线上线下全域数字化运营。
  • 提升数据整合与服务精准度，推动智慧商圈建设。

3. 商业地产运营价值新范式

• 新生态构建：通过科技赋能和消费升级，商业地产行业正进入高质量发展阶段。
• 竞争格局：企业需增强服务意识、提升运营效率、优化资源配置，以应对同质化竞争。
• 行业趋势：资产证券化、轻资产模式、数字化运营将成为行业发展的核心方向。

商业地产标杆企业与项目

2021年商业地产标杆企业

• 大连万达商业管理集团股份有限公司
• 华润万象生活有限公司
• 龙湖集团控股有限公司
• 新城控股集团股份有限公司
• 碧桂园文商旅集团
• 苏州恒泰控股集团有限公司
• 光控安石（北京）投资管理有限公司
• 保利商业地产投资管理有限公司
• 合生商业集团
• 江西润达房地产投资开发集团有限公司

2021年商业运营十强企业

• 大连万达商业管理集团股份有限公司
• 华润万象生活有限公司
• 苏宁易购集团股份有限公司
• 宝龙商业管理控股有限公司
• 寰图（中国）有限公司
• 星盛商业管理股份有限公司
• 无锡五洲国际商业运营有限公司
• 上海世茂股份有限公司
• 富力地产集团商业运营管理有限公司
• 银泰置地（集团）有限公司

2021年商业地产标杆项目

• 苏州中心（苏州恒泰控股）：113万㎡“站城一体”综合体，打造城市共生体。
• 武汉恒隆广场（恒隆地产）：融合高端零售、文化、旅游、休闲与人居功能。
• 南京弘阳茂（弘阳商业）：55万㎡游乐综合体，集购物中心、主题游乐、星级酒店于一体。
• 重庆光环购物公园（香港置地）：集商业、文化、科技于一体，打造城市新地标。
• 深圳壹方城（鸿荣源）：集商业、办公、文化于一体，推动区域消费升级。

2021年TOD综合体标杆项目

• 重庆龙湖光年（龙湖集团）：依托地铁资源，打造智慧商业综合体。
• 中国铁建·贵阳铁建城（中国铁建地产）：产城融合，塑造高端生活范本。
• 深圳万象城（华润置地）：地铁上盖，集工作、商业、文化、居住于一体。
• 绿地麓云国际（绿地控股）：60万㎡综合体，打造长沙建筑艺术地标。
• 海曙万科印（万科）：结合地铁资源，打造高品质办公与商业空间。

写字楼运营趋势

1. 运营服务加强

• 多元化服务：写字楼通过增值服务提升竞争力，如非接触式电梯、人脸识别门禁等。
• 联合办公兴起：TMT、金融、专业服务等行业成为写字楼租赁主要需求方。
• 运营模式：智慧办公、灵活办公成为趋势，提升企业与租户的使用体验。

2. 写字楼运营标杆企业

• COOC中海商务
• 中国国贸
• 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
• 金融街控股股份有限公司
• 招商局蛇口工业区控股股份有限公司

3. 联合办公行业

• 行业特点：联合办公受到中小企业和初创企业欢迎，尤其在TMT、金融等领域。
• 运营模式：企业寻求多元化盈利方式，向高低两端渗透，打造差异化空间。
• 代表企业：
  • OFFICEZIP：中海地产旗下自由办公品牌，提供多样化办公产品。
  • 优客工场、氪空间、纳什空间等：聚焦灵活办公与科技赋能。

结语

2021年，我国商业地产行业在疫情后逐步复苏，企业通过轻资产、数字化和资产证券化等方式实现转型与升级。未来，随着“Z世代”消费趋势、数字经济的发展，以及政策推动，商业地产行业将进入高质量发展阶段，探索新的运营范式和商业模式，以适应市场变化与消费升级。