20140116-东兴证券-阳光股份-000608.SZ-模式提升显优势_整合商业地产新时代_41页_4mb

阳光股份（000608）深度报告总结

核心内容概述

阳光股份是一家专注于商业地产开发与运营的A股上市公司，区别于传统房地产企业及商业运营企业，其核心竞争力在于拥有商业地产全价值链整合能力，涵盖商业地产项目从投资、设计、开发、招商到运营的全过程市场化和个性化发展。公司已逐步向“房地产+金融”模式发展，并被视作中国商业地产整合的龙头。

主要观点

• 全价值链整合优势：阳光股份已形成商业地产项目一体化开发与运营能力，能够实现项目收益最大化，提升公司整体盈利能力。
• 国际化背景：公司是首家引入国际战略投资的A股地产公司，大股东为新加坡政府产业投资公司（GICRE）旗下RecoShine公司，具备国际化的运营理念与资源。
• 市场定位与扩张：公司目前在北上广深等经济发达城市布局，项目多位于城市中心地带，未来将向西北和东南方向扩张，逐步覆盖全国。
• 盈利预测与估值：公司预计在2013-2015年实现营业收入分别为9.09亿元、22.44亿元和27.05亿元，净利润分别为2.89亿元、3.78亿元和5.09亿元，每股收益分别为0.39元、0.51元和0.68元，对应PE分别为12.81倍、9.77倍和7.26倍。当前股价4.85元，较NAV折让34.81%，公司估值被严重低估。
• 市场前景广阔：阳光股份被认为是中国版的西蒙地产，未来有望成为国内商业地产开发与经营的引领者。

关键信息

公司业务模式

• 控股商业物业：通过持有写字楼和商业类项目，获取长期稳定的现金流收益。
• 参股商业物业：作为小股东全面负责改造、招商与运营，获取股权和管理双重收益。
• 综合性开发项目：结合住宅与商业物业，利用开发销售带动商业资产积累。
• 轻资产业务：为物业持有者提供全程资产管理服务，获取管理收益，提升品牌效应。

项目情况

• 已开业项目：包括北京分钟寺新业广场、天津友谊路新业广场、青岛南京路新业广场等，招商情况良好，收益显著提升。
• 在建及待开发项目：如天津东丽新业广场、北京西四环阳光新生活广场、沈阳建设路新业广场等，未来有较大增长潜力。
• 管理输出项目：公司已涉足多个城市的管理输出项目，如天津绿游天地、上海淮海路锦江国际购物中心等，加速全国布局。

财务预测

• 营业收入：2013年预计为9.09亿元，2014年为22.44亿元，2015年为27.05亿元。
• 净利润：2013年预计为2.89亿元，2014年为3.78亿元，2015年为5.09亿元。
• 每股收益：2013年为0.39元，2014年为0.51元，2015年为0.68元。
• PE与PB：2013年PE为12.81倍，2014年为9.77倍，2015年为7.26倍；PB从2011年的1.46下降至2015年的0.97。

国际案例启示

• 西蒙地产集团：作为全球领先的商业地产公司，其股价在2009-2013年增长250.24%，展现出商业地产在逆周期中的增长潜力。
• 凯德置地：在中国市场已有成功布局，2012年总资产增长22.94%，股价增长72.53%，表明商业地产在发展中的重要性。

项目分布与核心业务

• 主要城市：北京、天津、沈阳、唐山、石家庄、青岛、郑州、西安、成都等。
• 商业产品系列：包括“阳光新生活广场”、“阳光新城市广场”、“阳光新业中心”等，满足不同消费需求。
• 轻资产业务：管理输出业务在2012年已有18个项目，包括天津绿游天地、上海淮海路项目等，显示出公司在商业地产管理方面的专业能力。

投资评级

• 当前估值：公司NAV为7.44元，当前股价4.85元，折让34.81%。
• 投资建议：维持“强烈推荐”投资评级，六个月目标价6.56元，预计2014年起进入估值和业绩双提升阶段。

财务指标预测

结论

阳光股份凭借其全价值链整合能力、国际化背景及成熟的商业运营模式，已成为国内商业地产整合的领先企业。随着公司逐步向“房地产+金融”模式转型，并在多个城市成功布局，其市场前景广阔，未来有望成为中国的西蒙地产。当前估值被严重低估，具备较大的增长潜力，投资价值显著。