致胜商业地产新机遇：中国商业地产现状、挑战和趋势_13页_789kb

致胜商业地产新机遇总结

核心内容

中国商业地产行业在过去十余年中随着城镇化进程和居民消费水平提升而快速发展，成为房地产存量市场的重要组成部分。然而，行业目前面临供给过剩、管理能力不足、疫情冲击等多重挑战，亟需通过核心能力的提升来抓住未来的发展机遇。

主要观点

1. 行业现状

• 供给端：全国购物中心数量庞大，2019年已建成3,900个，即将落成1,700个，主要集中在三线及以上城市。
• 需求端：行业正向融合化、体验化、数字化方向发展。
• 区域差异：一线及准一线城市人均购物中心面积接近或高于发达国家水平，面临结构性过剩；三线及以下城市商业地产密度未饱和，但运营表现较差，空置率高达15%，客流量仅为二线城市的1/3。
• 行业集中度：前十大商业地产开发商仅占全国总购物中心面积的25%和租金规模的10%，行业仍呈现高度碎片化。

2. 行业挑战

• 盈利水平差：大多数购物中心的平均收益率在5-10%之间，与融资成本相当，盈利空间有限。
• 资金效率低：商业地产投资金额大，退出渠道受限，融资方式单一，REITs和ABS市场尚不成熟。
• 招商运营难：缺乏强大的招商和运营管理能力，导致空置率高、客流量低，成为过剩资源。

3. 需求端趋势

• 融合化：线上线下融合成为主流，如银泰与阿里巴巴合作，推动新零售模式。
• 体验化：购物中心逐步向体验式开发转型，服务型消费比例上升，传统购物类商铺面积下降。
• 数字化：科技赋能全流程，提升坪效、降低空置率、优化客户体验，实现精准营销和利润增长。

关键信息

表1：全国主要零售商业地产分布（2019年）

表2：需求端发展趋势

致胜未来的核心能力

1. 定位规划能力：需结合融合化和体验化趋势，优化项目定位与功能规划，打造差异化市场竞争力。
2. 项目运营能力：通过标准化制度和人才梯队建设，实现管理精细化和能力复制，提升租户粘性和忠诚度。
3. 资本市场能力：利用金融工具实现低成本融资和灵活退出，提高资金使用效率。
4. 科技创新能力：数字化运营助力线上线下融合，探索新零售模式，提升客户体验和价值创造。

资料来源与作者信息

• 资料来源：奥纬零售商业地产专有数据库、公司公告、Wind、Statista、世界银行等。
• 作者：
  • 李剑腾：董事合伙人，汽车与工业制造业务
  • 陈闻：副董事合伙人，零售与消费品业务
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附注

• 本报告基于奥纬的零售商业地产专有数据库，不代表投资建议，仅供参考。
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