20220505-东北证券-信用债周报_民企地产公司的政策底能否确认__13页_705kb

民企地产公司政策底确认与地产行业市场分析总结

核心内容

本报告主要分析了当前房地产行业的政策走向及市场表现，重点探讨了民企地产公司的政策底是否能够确认，以及销售、政策放松、债券发行与市场动态等关键信息。

主要观点

1. 政策底确认

   • 重要会议明确“守住不发生系统性风险底线”，意味着房地产风险外溢将受到严格控制，防范风险成为重点。
   • 民企地产公司的政策底有望确认，但政策支持主要集中在央企和国企，民企仍面临较大挑战。
   • 预售资金监管新政是当前最有可能落地且对民企有实质帮助的政策，有望改善行业现金流。

2. 销售“量减价暖”

   • 一季度成交面积同比下降超过30%，4月受疫情影响，长三角地区表现尤为疲软。
   • 4月份新房价格在一线城市、二线城市及四线城市出现回暖，但三四线城市新房价格仍持续下降。
   • 二手房价格在一线城市外整体走弱，市场对期房信任度降低，需求更多转向二手房，但随着政策推进，需求有望逐步转向新房。

3. 地产放松政策汇总

   • 各地陆续出台放松政策，包括降低首付比例、调整公积金贷款、放松限购条件、降低房贷利率等。
   • 一线城市及部分二线城市已开始调整政策，以刺激市场回暖。
   • 政策效果可能有限，未来仍可期待更多放松限购的措施。

关键信息

政策底确认

• 重要会议对房地产行业提出“守住不发生系统性风险底线”，表明风险防控将成为重点。
• 预售资金监管新政有望统一为造价标准，改善行业现金流。
• 在疫情对销售影响逐渐缓解的背景下，民企地产公司有望走出低谷。

销售“量减价暖”

• 一线城市、二线城市及四线城市新房价格回暖，新一线城市价格保持稳定。
• 三四线城市新房价格持续下降，市场仍面临较大压力。
• 二手房价格在一线城市外整体走弱，但部分城市已出现回升迹象。

放松政策汇总

• 降低首付比例：菏泽、重庆、赣州、佛山、南通、德州、昆明、驻马店、北海、防城港等城市下调首付比例。
• 调整公积金贷款：马鞍山、宁波、福州、南宁、晋中、达州、中山、温州、南昌、贵阳、唐山、绵阳、遵义、株洲、兰州、台州、苏州、烟台、淮安、天津、湖州等城市调整公积金贷款政策。
• 放松限购条件：济南、淄博、青岛即墨、福州、哈尔滨、秦皇岛、衢州、大连、苏州、南京、宜昌等城市放松限购政策。
• 降低房贷利率：上海、广州、苏州、深圳、无锡、兰州、黄山、咸宁、荆门、黄石、宜昌、四川、河北、广东、沈阳、郑州等城市下调房贷利率。
• 提供补贴：玉林、珠海、南充、惠州、达州、南昌、贵阳、唐山、绵阳、遵义、株洲、兰州、台州、温州、宁波、天津、湖州、淮安等城市推出购房补贴政策。

债券发行与审批

• 上周新发行地产债以央企国企为主，包括华润、保利、金茂、绿城、苏高新、建发、华发、首创城发等。
• 绿城房地产集团中期票据完成注册，珠海华发实业股份有限公司部分债券处于预评中。
• 三支城投债终止审核，分别为松原城乡建设投资集团、济宁城乡振兴开发建设、重庆万州经济技术开发。

风险提示

• 政策执行不及预期可能影响市场信心与政策效果。
• 房地产市场仍面临较大不确定性，特别是三四线城市销售和价格表现。

图表目录

• 图1：代表城市一季度销售成交情况
• 图2：一线城市新房&二手房成交均价
• 图3：新一线城市新房&二手房成交均价
• 图4：二线城市新房&二手房成交均价
• 图5：三线城市新房&二手房成交均价
• 图6：四线城市新房&二手房成交均价
• 图7：其他城市新房&二手房成交均价

表格目录

• 表1：今年以来各个城市放松政策汇总
• 表2：上周新发行地产债
• 表3：上周地产债审批进度
• 表4：上周城投债终止审核情况