2017-中国房地产深度研究：中国城市房地产的绩优股和潜力股，城市房价驱动因素剖析_23页-2mb

中国房地产深度研究报告之二：城市房价驱动因素剖析

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场房价上涨的结构性分化现象，并通过量化指标分析了影响房价的关键因素。研究对象为35个大中城市，涵盖4个直辖市、22个省会城市、4个计划单列市及5个自治区首府（西藏拉萨除外）。报告从需求、供给、金融、政策四个维度出发，结合人口流动、教育资源、库存水平、土地供给、信贷规模、利率水平、房价收入比等指标，判断不同城市的房价走势，并识别“绩优股”与“潜力股”。

主要观点与关键信息

一、需求因素：人口与流动

1. 存量人口需求

   • 常住人口/户籍人口比例越高，说明外来人口越多，购房需求越大，房价涨幅越高。
   • 深圳常住人口/户籍人口比例高达350%，是35个城市的均值的近3倍，是房价涨幅最高的城市之一。
   • 工作人口/常住人口比例越高，代表城市购买力越强，房价上涨潜力越大。
   • 深圳的工作人口/常住人口比例高达80%，是均值的2倍多，房价涨幅也最高。
   • 小学生在校人数增速代表未来青壮年人口增长趋势，房价涨幅与该指标呈正相关。
   • 深圳、厦门、合肥等城市的小学生在校人数增速显著高于平均水平，房价涨幅也较高。

2. 潜在人口流入需求

   • 教育和医疗资源丰富的城市更容易吸引人口流入，从而支撑房价上涨。
   • 北京、上海、广州作为优质公共资源最多的城市，房价上涨具有较强支撑。
   • 深圳的优质公共资源相对匮乏，但房价涨幅仍居前列，说明其房价上涨逻辑更多来自其他因素。

二、供给因素：库存与土地

1. 房地产库存

   • 库存越低的城市，房价上涨空间越大。人均广义库存与房价涨幅呈显著负相关。
   • 深圳、北京、上海等人均广义库存较低，房价涨幅较高。
   • 一线城市由于规模较大，库存普遍较高，但房价仍保持上涨趋势。

2. 土地供给

   • 累计土地购置面积与房价涨幅之间没有显著负相关，但人均土地购置面积与房价涨幅呈明显负相关。
   • 深圳的人均土地购置面积最低，房价涨幅最高，说明土地稀缺性是其房价上涨的重要因素。
   • 重庆尽管土地供给高，但房价涨幅较低，可能是由于需求不足。

三、金融因素：信贷、利率与估值

1. 信贷数量

   • M2同比增速是房地产周期的领先指标，对房价有积极推升作用。
   • 本轮房价周期中，M2增速与房价同比增速几乎同步上升，显示政策驱动明显。
   • 个人住房贷款余额与房价同比走势一致，显示购房意愿与贷款需求相互强化。

2. 利率水平

   • 贷款利率下降显著推动房价上涨，2014-2015年利率下调是本轮房价复苏的重要引擎。
   • 商业银行对不同城市采取差异化贷款政策，一线城市贷款利率更低，进一步推动房价上涨。

3. 估值水平

   • 房价/收入比越高，代表购房杠杆越高，房价上涨潜力越大。
   • 深圳、上海、北京等城市的房价/收入比居高不下，房价上涨更多由投机需求驱动。

四、政策因素：房地产调控

• 房地产调控政策显著影响房价走势，政策放松时房价迅速反弹，政策收紧时房价快速回落。
• 本轮房价上涨与政策放松密切相关，但长期来看，调控政策对房价的影响有限。
• 政府正在通过“租售同权”、“集体用地建设租赁房”等政策，试图建立长效机制，逐步化解房地产泡沫。

重点城市分析

绩优股（房价累计涨幅排名前15）

潜力股（基本面排名靠前但房价涨幅相对靠后）

结论与展望

• 本轮房地产复苏呈现明显的结构性分化，一线城市最先回暖，三线城市最后。
• 从基本面来看，深圳、上海、北京等城市综合排名靠前，具有较强的房价支撑力。
• 基于房价涨幅和基本面排名的差值，乌鲁木齐、成都、海口等城市具备较大的上涨潜力。
• 投资时需结合调控政策、市场情绪等非量化因素，不能仅依赖量化指标。

风险提示

• 宏观经济大幅下行可能抑制房地产需求。
• 货币政策大幅收紧可能抑制市场流动性。
• 房地产调控政策可能超预期变动，影响房价走势。

附：报告数据来源与研究方法

• 数据来源：WIND、CEIC、平安证券研究所
• 研究方法：通过量化指标（常住人口/户籍人口、工作人口/常住人口、小学生在校人数增速、优质公共资源数量、人均广义库存、人均土地购置面积、房价/收入比）对房价上涨逻辑进行分析。
• 指标权重：每个指标赋予相同权重，进行综合排名。

投资建议

• 绩优股：房价涨幅显著，基本面支撑强劲，适合关注。
• 潜力股：基本面良好但房价涨幅偏低，未来上涨空间较大，值得进一步观察。
• 风险提示：需谨慎考虑宏观经济、政策变动及市场情绪等非量化因素。