20221103-国盛证券-公募REITs三季报点评_喜忧并存_12页_1mb

固定收益点评：公募REITs三季报分析总结

核心内容概述

本报告分析了截至2022年三季报的14只基础设施公募REITs的经营表现，指出整体呈现“喜忧并存”的态势。不同资产类型REITs表现差异较大，其中高速公路类受疫情冲击影响较大，而仓储物流类表现较为稳健，生态环保类则受季节性因素影响。同时，报告还对可供分配金额进行了分析，指出产权类REITs整体表现优于特许经营权类。

主要观点

1. 经营表现分化

• 高速公路类REITs：EBITDA完成度较Q2有所回升，但年化EBITDA仍显著低于说明书预测值，反映疫情对业绩的持续影响。
• 仓储物流类REITs：整体维持良好逆周期经营，年化EBITDA均高于说明书预测值，运营相对稳定。
• 能源类REITs：三季度表现突出，主要受季节性温度变化及电力供需影响。
• 环保类REITs：三季度表现处于季节性高点，但受降水量和回款影响，业绩低于预期。
• 产业园区类REITs：出租率普遍环比下降，仅东吴苏园产业REIT表现较好，其余多数受疫情冲击影响。

2. 可供分配金额情况

• 产权类REITs：整体表现优于特许经营权类，其中5只超额完成，9只低于预期。
• 超额完成的REITs：鹏华深圳能源REIT、华安张江光大REIT、建信中关村REIT、中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT。
• 未达预期的REITs：特许经营权类交通基础设施REITs和生态环保类REITs，其中中航首钢绿能REIT的EBITDA完成度远高于可供分配金额完成度，因应收账款较多，回款较少。

3. 环比边际变化

• 交通基础设施类REITs：三季度收入环比上升，主要因疫情负面影响减少，客流量恢复。
• 生态环保类REITs：三季度收入环比小幅上升，但同比因干旱下降。
• 产业园类REITs：除东吴苏园产业REIT外，其余均环比下降，疫情冲击逐渐显现。
• 仓储物流类REITs：收入相较二季度无明显变化，表现稳健。

关键信息

1. EBITDA完成情况

• 高速公路类：除国金中国铁建REIT外，其余均低于说明书预测，其中平安广州广河REIT下降14.16%，华夏越秀REIT下降13.00%，浙商沪杭甬REIT下降16.97%，华夏中国交建REIT下降13.60%。
• 仓储物流类：红土盐田港REIT超说明书预测9.46%，中金普洛斯REIT略高于说明书预测0.03%。
• 产业园区类：华安张江光大REIT超说明书预测13.97%，东吴苏园产业REIT超说明书预测5.03%，建信中关村REIT与说明书预测基本一致，博时蛇口产园REIT低于说明书预测12.56%。
• 生态环保类：富国首创水务REIT低于说明书预测7.76%，中航首钢绿能REIT超说明书预测33.06%。

2. 出租率变化

• 园区类REITs：普遍下降，其中建信中关村REIT出租率下滑至84.87%，博时蛇口产园REIT下滑至83%。
• 仓储物流类REITs：出租率稳定，红土盐田港REIT保持99%。
• 生态环保类REITs：富国首创水务REIT因干旱导致水量下降，影响出租率。

3. 可供分配金额完成度

• 产权类REITs：鹏华深圳能源REIT完成度最高，达141.53%，其他如华安张江光大REIT（111.35%）、建信中关村REIT（108.26%）、中金普洛斯REIT（107.86%）、红土盐田港REIT（107.62%）。
• 特许经营权类REITs：整体表现不佳，如国金中国铁建REIT（97.18%）、华夏越秀高速REIT（93.93%）、浙商沪杭甬REIT（90.97%）、平安广州广河REIT（87.10%）。
• 生态环保类REITs：中航首钢绿能REIT完成度仅65.12%，富国首创水务REIT完成度97.71%。

4. 风险提示

• 政策不及预期
• 项目运营超预期
• 披露口径偏差

总结

本报告总结了2022年三季报期间基础设施公募REITs的整体表现，指出不同资产类型的REITs在经营表现和可供分配金额方面存在明显差异。尽管部分REITs在三季度表现出环比改善，但整体仍受到疫情、季节性因素及经济环境的影响。产权类REITs表现优于特许经营权类，其中鹏华深圳能源REIT表现最佳。同时，报告提醒投资者注意政策、项目运营及披露口径偏差等风险。