20210401-兴证国际证券-新城发展-01030.HK-稳中求进_投资物业高速发展_6页_1mb

报告摘要

新城发展控股（01030.HK）证券研究报告总结

核心内容概述

本报告对新城发展控股（01030.HK）的房地产行业表现、财务状况及投资前景进行了分析，并维持“买入”评级，上调目标价至12.00港元，预期股价将上涨26%。报告指出公司在销售、拿地及投资物业发展方面表现稳健，同时债务结构合理，具备较强的抗风险能力。

主要观点

业绩表现：
2020年公司实现营业收入1461亿元，同比增长68.2%；归母核心净利润86亿元，同比增长26.8%。尽管毛利率下降8.7个百分点，但核心净利率和ROE保持稳定。
- 毛利率：21.6%（2020A）
- 核心净利率：5.9%（2020A）
- ROE：33.5%（2020A）
销售与拿地：
- 2020年销售金额2510亿元，同比下降7%；销售面积2349万平米，同比下降3%。
- 2021年销售目标为2600亿元，同比增长4%；全年可售货值4200亿元，去化率目标为62%。
- 2020年新增120个项目，总GFA为4140万平米，总土地款1255亿元，平均拿地成本3031元/平米。
- 截至2020年末，公司总土地储备达1.4亿平米，同比增长16%。
投资物业发展：
- 公司在2020年减免2个月租金的情况下，租金及管理费收入仍同比增长30%，达53亿元。
- 出租率保持在99.5%的较高水平。
- 全年新开业38个商场，已开业商场达100座，GRA面积超940万平米；在建商场63个。
- 预计2021年新开业30座商场，商业运营总收入达85亿元。
财务结构：
- 截至2020年末，公司账面现金为590亿元，有息负债为1046亿元，短期债务占比30%。
- 现金短债比为2.0，剔除预收款后的资产负债率为76.2%，处于三道红线的黄档。
- 净负债率为50.7%，较2019年末增长12.2个百分点。
- 平均融资成本为6.7%，较2019年末增长0.1个百分点。
评级与目标价：
- 维持“买入”评级，上调目标价至12.00港元，对应2021/2022年PE为6/5倍。
- 当前股息收益率为5.1%，派息总额占核心净利润的30%。
- 按10% CAGR计算，公司预计2023年销售规模将达到3300亿元。

关键信息

财务指标预测（2021E-2023E）

指标	2021E	2022E	2023E
营业收入（亿元）	1907	2314	2740
核心净利润（亿元）	109	134	161
每股核心收益（分）	175	216	259
股息收益率（%）	5.1	-	-

行业估值对比（截至2021年3月31日）

代码	公司	股价（港元）	市值（亿港元）	2021E PE	2020E PE	2019A PE	息率（%）	ROE（%）
00081.HK	中海宏洋	5.08	174	7.0	5.9	5.6	5.0	18.0
00123.HK	越秀地产	1.76	272	6.4	5.2	5.6	5.8	9.3
00337.HK	绿地香港	2.81	78	2.5	2.7	2.4	8.9	20.2
01030.HK	新城发展	9.55	593	4.6	5.9	7.0	35.4	5.1
01908.HK	中国海外	20.20	2211	4.5	4.1	3.4	5.0	15.6
01966.HK	中骏集团	3.60	152	3.6	3.5	3.3	13.7	13.3

主要财务比率（2020A-2023E）

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
营业收入增长率（%）	68.2	30.5	21.3	18.4
核心净利润增长率（%）	25.9	26.8	23.3	20.1
毛利率（%）	21.6	20.7	21.3	21.6
核心净利率（%）	5.9	5.7	5.8	5.9
ROE（%）	33.5	27.4	27.9	27.5
净资产负债率（%）	50.7	51.1	49.2	48.0
资产周转率（次）	0.3	0.3	0.3	0.4

风险提示

宏观经济增长放缓
行业调控政策加严
流动性收紧
公司销售不及预期
人民币贬值
租金收入不及预期

总结

新城发展控股在2020年实现了良好的业绩增长，核心净利润同比增长26.8%，销售目标逐步恢复，拿地力度同步增强，投资物业业务快速发展。公司财务结构稳健，现金储备充足，债务比例合理，且获多家评级机构上调评级。尽管面临一定的市场风险，但其在行业内的表现和成长潜力仍被看好，维持“买入”评级并上调目标价至12.00港元。

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