20220831-兴证国际证券-新城发展-01030.HK-商业分部利润占比增长；将保障财务健康放在首位_4页_472kb

新城发展（01030.HK）证券研究报告总结

核心内容

本报告为兴业证券发布的房地产行业研究报告，对新城发展（01030.HK）的财务状况、业务结构及投资前景进行了分析，并维持“买入”评级，目标价为2.90港元，较现价2.48港元有约17%的预期升幅。

主要观点

1. 财务表现

• 营业收入：2021年为1,695.4亿元，预计2022年为910.7亿元，同比下降46.3%；2023年预计为643.0亿元，同比下降29.4%；2024年预计为578.9亿元，同比下降10.0%。
• 核心净利润：2021年为70.4亿元，预计2022年为45.2亿元，同比下降35.8%；2023年预计为31.7亿元，同比下降29.9%；2024年预计为28.4亿元，同比下降10.3%。
• 毛利率：持续提升，从2021年的16.7%增至2024年的20.0%。
• 核心净利润率：保持在4.9%左右，略有波动。
• 净资产收益率（ROE）：从2021年的18.1%降至2024年的5.5%。
• 每股核心收益：从2021年的1.14元降至2024年的0.46元。
• 有息负债：2022年H1有息负债规模为927亿元，较2021年末减少115亿元，净负债率从49.8%降至40.8%，并从黄档转为绿档。
• 现金状况：公司现金储备为456亿元，较2021年末减少100亿元，但现金短债比为1.4，仍保持稳健。

2. 业务结构调整

• 开发业务收缩：开发业务利润贡献近两年持续下降，公司进入规模收缩调整期。
• 商业分部增长：商业分部利润占比持续增长，2022年H1商业运营总收入为47亿元，同比增长19.9%。
• 投资物业收入：投资物业收入持续高速增长，2022年H1吾悦广场零售额达326亿元，同比增长19.4%。
• 商业目标：全年商业运营总收入目标维持在105亿元，同比增长20%。

3. 销售与拿地情况

• 销售收缩：2022年H1累计销售金额和面积分别为652亿元和657万平米，同比下降44.6%和39.5%。
• 暂缓拿地：公司仅在挂牌市场收购1个商业项目，新增GFA为1.6万平米，表明其当前策略是保留资金以保障财务健康。
• 土地储备：截至2022年H1，公司土地储备为1.3亿平米，较2021年末下降5.4%。

4. 财务健康与流动性

• 净负债率：从2021年的49.8%降至2022年的40.8%，并持续下降至2024年的34.2%。
• 资产负债率：从2021年的69%降至2022年的69%（H1），但预计未来进一步下降。
• 融资成本：平均融资成本为6.46%，较2021年底下降6bps。

关键信息

• 公司目标：公司通过调整业务结构，重点发展商业分部，以保障财务健康。
• 市场评级：维持“买入”评级，目标价为2.90港元，对应2022/2023年PE分别为3.4和4.8倍。
• 风险提示：包括宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值等。

附表概览

• 资产负债表：显示公司资产总额及负债结构持续优化。
• 现金流量表：经营活动现金流量下降，但投资和融资活动现金流量保持相对稳定。
• 利润表：核心净利润持续下降，但毛利率有所提升。
• 主要财务比率：PE、PB等估值指标显示公司估值处于较低水平，但具备一定的增长潜力。

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 目标价：2.90港元
• 预期升幅：约17%

风险提示

• 宏观经济风险：经济增长放缓可能影响房地产市场需求。
• 政策风险：调控政策放松不及预期可能抑制行业复苏。
• 流动性风险：流动性宽松不及预期可能影响公司资金链。
• 销售风险：商品房销售不及预期可能影响公司业绩。
• 汇率风险：人民币贬值可能影响公司海外业务收益。

总结

新城发展在当前市场环境下，通过业务结构调整和财务健康保障，实现了商业分部的持续增长。尽管开发业务面临收缩，但公司仍保持较高的投资物业毛利率，且财务指标逐步改善。公司暂缓拿地以保留资金，同时维持商业运营目标，显示其稳健的财务策略。整体来看，公司具备一定的增长潜力，但需关注宏观经济及政策变化带来的风险。