20220405-兴证国际证券-新城发展-01030.HK-防守为主_保障现金流安全为先_4页_1mb

新城发展（01030.HK）证券研究报告总结

核心内容概览

本报告为兴业证券对新城发展（01030.HK）发布的房地产行业研究报告，维持“买入”评级，目标价为6.10港元，当前股价为5.07港元，预期升幅为20%。报告分析了公司2021年及未来几年的财务状况、经营策略和市场表现，并提供了相关风险提示。

主要观点

1. 公司经营策略调整

• 公司2022年采取防守为主的策略，保障现金流安全为首要目标。
• 投资物业收入持续高速增长，吾悦广场2021年实现零售额572亿元，同比增长79%，商业运营收入86亿元，同比增长51%。
• 截至2021年末，吾悦广场平均出租率保持在97.6%的高水平，已有130个商场开业，预计2022年还将有25个商场新开业。

2. 财务状况改善

• 净负债率从2021年的49.8%降至2022E的45.8%，2023E进一步降至42.2%，2024E预计为37.0%，显示公司财务结构持续优化。
• 扣预资产负债率和现金短债比分别为72%和1.5，处于“三道红线”黄档。
• 平均融资成本为6.46%，同比下降23bps，显示融资能力有所增强。

3. 业绩表现

• 2021年营业收入为1,695.4亿元，同比增长16.0%；但核心净利润为70.4亿元，同比下降17.7%，主要由于毛利率下降4.9个百分点至16.7%。
• 2022E预计营业收入为1,479.4亿元，同比下降12.7%；核心净利润为63.7亿元，同比下降9.6%。
• 2023E营业收入预计为1,366.2亿元，同比下降7.6%；核心净利润为58.5亿元，同比下降8.2%。
• 2024E营业收入预计增长6.3%，核心净利润增长4.7%。

4. 销售与拿地情况

• 2021年公司实现累计销售金额2,338亿元，同比下降7%；销售面积2,355万平米，与上年持平。
• 2021年新增77个土地项目，对应GFA为2,158万平米，总地价为767亿元，占销售金额比例为33%。
• 截至2021年末，公司总土地储备为1.38亿平米，同比下降4%。

5. 估值与盈利

• 2022E对应PE为4.2倍，2023E为4.6倍，2024E为4.4倍。
• 每股核心收益预计从2021A的1.14元降至2022E的1.03元，2023E为0.95元，2024E回升至0.99元。
• 每股净资产从2021A的6.48元增长至2024E的9.5元。

关键信息

1. 财务数据概览（2021A）

• 总股本：65.06亿股
• 总市值：329.84亿港元
• 净资产：421.59亿元
• 总资产：5,401.09亿元
• 核心净利润：70.4亿元
• 核心净利润率：4.2%
• ROE：18.1%

2. 2022E财务预测

• 营业收入：1,479.4亿元，同比下降12.7%
• 核心净利润：63.7亿元，同比下降9.6%
• 毛利率：16.2%
• 净负债率：45.8%
• PE：4.2倍
• 每股核心收益：1.03元

3. 风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 公司销售不及预期
• 人民币贬值
• 租金收入不及预期

投资要点总结

• 评级与目标价：维持“买入”评级，目标价6.10港元，对应2022/2023年PE为5.0/5.5倍。
• 投资物业扩张：吾悦广场2021年零售额增长显著，投资物业持续扩张。
• 财务优化：净负债率下降，融资成本降低，现金流管理加强。
• 销售策略调整：适度缩减销售规模，保障现金流安全。
• 盈利预测：核心净利润预计在2022E和2023E持续下降，但2024E有望回升。

相关报告与分析师信息

• 相关报告：

  • 《投资物业收入持续高速增长》（20210829）
  • 《稳中求进，投资物业高速发展》（20210401）
  • 《恢复拿地力度，投资物业持续扩张》（20200825）

• 分析师：

  • 宋健（songjian@xyzq.com.cn）
  • 严宁馨（yanningxin@xyzq.com.cn）

附表摘要

资产负债表

• 资产总计：2021A为540,109百万元，2024E预计为496,566百万元。
• 投资物业：2021A为103,948百万元，预计2024E为118,948百万元。
• 负债合计：2021A为442,690百万元，2024E预计为372,448百万元。
• 股东权益合计：2021A为97,419百万元，2024E预计为124,118百万元。

现金流量表

• 经营活动现金流：2021A为6,871百万元，2024E预计为10,464百万元。
• 投资活动现金流：2021A为-18,804百万元，2024E预计为-5,439百万元。
• 融资活动现金流：2021A为-427百万元，2024E预计为-1,337百万元。
• 现金净变动：2021A为-12,361百万元，2024E预计为3,688百万元。

利润表

• 营业收入：2021A为169,537百万元，2024E预计为145,190百万元。
• 核心净利润：2021A为7,044百万元，2024E预计为6,125百万元。
• 税后盈利：2021A为13,361百万元，2024E预计为9,525百万元。

主要财务比率

• PE：2021A为3.8倍，2024E为4.4倍。
• PB：2021A为0.6倍，2024E为0.5倍。
• ROE：2021A为18.1%，2024E预计为10.8%。
• 流动比率：2021A为1.1，2024E预计为1.2。
• 速动比率：2021A为0.4，2024E预计为0.5。

附注

• 本报告仅供客户参考，不构成买卖建议。
• 报告中数据来源为公司公告及Wind。
• 严宁馨并非香港证监会注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。