20170206-兴证国际证券-新城发展控股-01030.HK-布局完善_业绩稳步增长_26页_2mb

报告摘要

新城发展控股证券研究报告总结

核心内容

新城发展控股（股票代码：01030.HK）是一家以长三角为核心布局的全国型房地产企业，自2012年上市以来，公司不断拓展业务范围，从地方房企发展为全国布局的大型房企。2016年，公司合约销售额达到650.6亿元人民币，同比增长103.8%。公司目前的业务涵盖住宅开发、商业地产运营以及探索养老地产与保险行业的协同发展。

主要观点

城市布局完善
- 公司已从常州地方型房企转型为布局全国25个城市的房企，土地储备货值前五的城市为上海、苏州、常州、杭州及南京，总计占比超过70%。
- 公司土地储备总面积超过2500万平方米，其中权益面积为1400万平方米，足够支持未来3-4年的发展。
- 公司通过“1+3”城市布局，实现全国范围的扩张，主要集中在长三角、环渤海及中西部地区。
产品定位与高周转
- 公司产品定位为“刚需+改善”，住宅类物业销售额占比约80%，有助于提高周转速度。
- 公司的总资产周转率和存货周转率在行业内处于领先地位，分别为0.34和0.61。
业务多元化
- 公司打造了“吾悦广场”商业品牌，已运营10座吾悦广场，租金收入达3.49亿元人民币，预计到2020年将有40座投入运营，租金收入将大幅增加。
- 公司商业综合体项目主要集中在经济发达地区，如长三角及部分省会城市，具备较强的吸引力。
“A+H”双平台融资优势
- 公司拥有A股及H股双平台，具备良好的融资渠道。
- 2016年公司通过A股上市，提升了债务融资能力，公司债券利率从9.75%降至4.5%，美元优先票据利率从10.25%降至6.25%。
金融创新探索轻资产模式
- 公司与东证资管合作发行REITs，通过资产证券化实现资金回笼，为新项目提供资金支持。
- 公司还与平安银行成立“平安新城控股投资基金”，以及成立国峰人寿保险股份有限公司，探索养老地产与保险行业的协同发展。

关键信息

财务表现
- 2016年公司合约销售额同比增长103.8%，净利润同比增长32.4%，净利润率提升至4.6%。
- 2016年公司总股本为56.58亿股，总市值为99.58亿港元，每股净资产为1.44元。
盈利预测
- 2016-2018年，公司营业收入预计分别为299亿元、378亿元和479亿元，同比增长25.8%、26.1%和26.7%。
- 归属上市公司股东的净利润预计分别为13.65亿元、18.23亿元和24.03亿元，同比增长32.4%、33.5%和31.8%。
估值与评级
- 公司每股资产净值（NAV）为7.24港元，当前股价为1.76港元，目标价为2.53港元，较现价有44%的上升空间，相当于NAV折让65%。
- 2016-2018年的PE分别为9.2倍、6.3倍和4.4倍。