房地产行业：投资持续超预期，降准难解房地产信贷压力-20180418-申万宏源（香港）-10页

房地产行业分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年中国房地产行业第一季度的市场表现及政策趋势，指出房地产投资持续超预期，但销售增速放缓，同时信贷政策持续收紧，对市场信心产生抑制作用。报告还对主要上市开发商的表现进行了评估，并提出了投资建议。

主要观点

房地产投资表现

• 投资增速超预期：2018年第一季度全国房地产投资同比增长10.4%，高于销售增速，与市场预期一致。
• 住宅投资增长显著：住宅投资同比增长13.3%，高于整体投资增速，显示出开发商对住宅市场的重视。
• 新开工面积增长：新开工面积同比增长9.7%，土地购置金额同比增长20.2%，显示出开发商积极布局未来项目。
• 资金来源变化：房地产开发企业到位资金总额为3.68万亿元，同比增长3.1%，其中销售预收款占50%，自筹资金占31%，国内贷款占19%，而外资大幅下降至0.1%。

销售表现

• 整体销售增长：30家大中型上市房地产开发商首季合约销售额同比增长30%。
• 销售增速放缓：单月同比增速从1月的60%降至3月的10%，显示市场热度有所降温。
• 龙头企业表现：碧桂园首季销售增速为25%，但3月仅增长1%；万科首季销售增速仅为3%，连续两个月同比下滑，反映出市场对房地产需求趋于谨慎。

政策趋势

• 政策持续收紧：自三月中旬起，多个城市实施新的限购限售政策和新盘摇号机制，旨在遏制市场反弹。
• 信贷政策收紧：3月居民新增人民币贷款同比下降28%，其中短期贷款下降41%，中长期贷款下降16%。预计未来居民短贷将面临更大收紧压力，以防止资金流入房地产市场。

关键信息

• 行业展望：报告认为房地产市场未来可能面临供求关系转变，尤其在三四线城市，供应增长可能更快，而需求端仍受信贷政策影响。
• 投资策略：继续推荐具有多样化收入来源和优质投资物业的开发商，如龙湖地产和华润置地，同时对去年买地激进的开发商持谨慎态度，如中海外、合景泰富和世茂房地产。
• 市场波动：市场波动加剧，投资者需关注政策变化和信贷环境对需求的影响。

图表信息（部分）

• 图1：中国新房销售量同比变化
• 图2：中国新房销售金额同比变化
• 图3：中国房地产投资同比变化
• 图4：中国新开工面积同比变化
• 图5：主要上市开发商土地购置金额及占合约销售额比例
• 图6：房地产资金来源结构
• 图7：主要上市开发商合约销售额及同比变化
• 图8：房地产资金来源结构
• 图9：居民中长期贷款占总居民贷款比例
• 图10：居民贷款同比变化
• 图11：居民贷款类型分布
• 图12：估值与目标价对比

投资建议

• 维持Underweight评级：房地产行业整体评级为Underweight，认为市场面临较大不确定性。
• 推荐标的：龙湖地产（960:HK – Outperform）和华润置地（1109:HK – Outperform）。
• 谨慎标的：中海外（688:HK – Hold）、合景泰富（1813:HK – Hold）和世茂房地产（813:HK – Hold）。

其他信息

• 政策背景：自2016年起，多个城市陆续实施限购限售政策，进一步收紧房地产市场。
• 市场波动：市场波动加大，投资者需关注政策和信贷环境变化。

总结

2018年第一季度，中国房地产市场表现与预期一致，投资增长优于销售增长。然而，销售增速放缓，政策持续收紧，显示政府对房地产市场的调控态度未变。报告建议投资者关注具有多样化收入来源和优质投资物业的开发商，并对去年买地激进的开发商保持谨慎。