动态点评：公募REITs上市表现与展望-20211206-华泰证券-15页_804kb

报告摘要

公募REITs上市表现与展望总结

核心内容

我国首批公募REITs自2021年6月21日正式上市以来，在二级市场表现良好，部分项目价格涨幅超过25%，并已提前分红。三季报显示，首批公募REITs整体经营稳中向好，EBITDA利润率普遍在60%以上，显示出较强的盈利能力。然而，目前部分项目价格已偏离估值，存在“首批炒作”风险，长期来看，价格可能随项目表现走向分化。

主要观点

首批公募REITs表现突出：
- 截至2021年12月3日，首批9只公募REITs全部实现正收益，平均涨幅为19.48%，其中5只涨幅超过20%。
- 部分项目已提前分红，如中航首钢绿能、中金普洛斯和博时蛇口产业园REITs，分红率分别为42.33%、95.01%和90.00%，为投资者带来收益。
- 二级市场流动性较好，部分产品日均换手率超过2%。
三季报显示盈利向好：
- 剔除折旧摊销影响，首批公募REITs整体业绩表现较好。
- 高速公路类项目表现最为突出，如平安广州广河REITs和浙商沪杭甬REITs，EBITDA利润率分别达到86%和95%。
- 产业园区类项目中，华安张江光大REITs因折旧摊销导致亏损，但其EBITDA利润率仍高达84%。
- 部分项目出租率稳定在85%以上，显示出较强的运营能力。
新增公募REITs项目质量高，市场认购热情高涨：
- 近期新增4只公募REITs项目，包括两只产业园和两只高速公路项目，均提交交易所审核。
- 建信中关村REITs和华夏越秀高速REITs有效认购倍数分别达到56.35倍和44.19倍，显示出市场对优质底层资产的青睐。
- 银保监会明确保险资金可参与REITs投资，进一步吸引资金流入。
未来扩容带来投资机会：
- 除了在审的两只公募REITs，多家上市公司计划申报REITs项目，如协鑫能科、深圳能源、金风科技等。
- 公募REITs作为高派息、风险适中的产品，丰富了投资人的资产配置选择。
- 投资者应关注底层资产的资质、估值定价、管理人能力及潜在扩募情况，优选估值谨慎、管理人经验丰富、盈利稳定的项目。

关键信息

首批公募REITs表现：
- 平均涨幅为19.48%，其中中航首钢绿能、富国首创水务等项目涨幅超过20%。
- 部分项目价格偏离估值，溢价率最高达40.9%，需警惕短期炒作风险。
- 部分项目如平安广河REITs、浙商沪杭甬REITs的EBITDA利润率超过80%。
新增项目情况：
- 建信中关村REITs和华夏越秀高速REITs已结束配售，有效认购倍数分别为56.35倍和44.19倍。
- 项目底层资产多为优质产业，如中关村产业园、智能制造园区等，具备良好的增长潜力。
投资建议：
- 优先选择估值谨慎、管理人经验丰富、潜在扩募项目资质好、盈利稳定的公募REITs。
- 高速公路类REITs应关注车流量和区域经济发展，产业园区类REITs则应关注出租率、租金水平及行业集中度。