新峰顾问：2023年上半年大连房地产市场运行报告_47页_12mb

大连2023年上半年房地产市场运行报告总结

核心内容

2023年上半年，大连房地产市场在政策宽松背景下表现总体低迷，供需两端均出现收缩，价格结构性走低，市场流动性受限。政策层面，中央及地方均以“托而不举”为主导，通过优化土地供应、金融支持、购房补贴等手段，试图稳定市场预期和提振购房需求。然而，由于市场信心不足、政策效果有限及购房需求疲软，市场仍未明显回暖。

主要观点

• 全国市场表现：房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售面积和销售额则小幅回升，但整体市场仍处于调整期。
• 政策环境：中央层面政策以规范市场和防范风险为主，地方层面则通过降准、降息、降首付比例、购房补贴等手段刺激市场。
• 大连政策环境：政策持续宽松，取消限价政策，回归“三限”；公积金政策放宽，推出带押过户、降首付、提取支付首付等措施；购房补贴力度大，尤其在夏季房交会期间，政策优惠显著。
• 土地市场表现：供需紧缩，价格结构性走高，但多数为底价成交，中止挂牌率创新高，房企投资意愿低迷。
• 商品房市场表现：整体供销量大幅下降，价格走低，市场仍以去库存为主，供需失衡状态持续。

关键信息

1. 宏观环境情况

• 全国市场表现：

  • 房地产开发投资同比下降7.2%，住宅投资下降6.4%。
  • 商品房销售面积同比下降0.9%，但销售额增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。
  • 房企到位资金同比下降6.6%，其中个人按揭贷款增长6.5%。
  • 国房景气指数为94.56，处于低位运行状态。

• 全国政策环境：

  • 中央层面政策以“防风险、促需求”为主，无实质性刺激政策。
  • 地方政策包括优化供地节奏、支持住房租赁市场、规范房地产经纪服务、推动信用体系建设等。

• 大连政策环境：

  • 政策宽松，取消限价政策，回归“三限”。
  • 公积金“双十条”政策执行，包括带押过户、降首付、提取支付首付等。
  • 购房补贴政策密集，包括夏季房交会期间的每平方米200元补贴、非住宅购房补贴3%、高校毕业生一次性购房补贴等。
  • 6月首套房贷款利率降至3.7%，比2022年2月下降50个基点。

2. 土地市场运行表现

• 整体表现：

  • 2023年上半年七区经营性用地供应面积80万㎡，成交面积60万㎡，环比降幅达80%。
  • 楼面地价结构性走高，环比增长56%，但同比下降13%。
  • 中止挂牌率高达28%，为近五年最高。

• 各区表现：

  • 金普新区为成交主力，但同比降幅较大。
  • 甘井子区和高新区成交面积均呈下降趋势。
  • 中山区楼面地价回落至1.3万元/㎡，是主要降价区域。
  • 主城区4宗居住用地中止挂牌，显示市场信心不足。

• 潜在供应：

  • 未来土地供应集中在甘井子区，尤其是科技城、体育新城等板块。
  • 其他热点板块如革镇堡、大连湾等也有较大潜在供应。

3. 商品房市场运行表现

• 整体表现：

  • 商品房新增供应量降至近五年最低，仅为45万㎡。
  • 销售面积152万㎡，同比降幅达25%。
  • 销售均价13735元/㎡，为近五年最低。
  • 商品房供求比为0.30，市场整体供大于求。

• 各类型细分市场表现：

  • 普通住宅：销售面积132万㎡，同比-26%；均价16490元/㎡，同比-6%；存量132万㎡。
  • 公寓：销售面积7万㎡，同比-19%；均价26707元/㎡，同比-10%；存量47万㎡。
  • 别墅：销售面积3.74万㎡，同比-4%；均价20648元/㎡，同比-10%；存量21万㎡。

• 区域表现：

  • 金普新区为普宅市场主力，甘井子区为商品住宅市场主力。
  • 中山区、沙河口区、高新区均价保持在2.5万元/㎡以上。
  • 甘井子区、旅顺口区价格降幅最大。

• 销售排行：

  • 普宅TOP10项目中，主城五区占9席，甘井子区占4席，中山区、高新区各占2席。
  • 别墅TOP10项目中，甘井子区占4席，高新区、金普新区各占2席。
  • 公寓TOP10项目中，东港板块为绝对主导，甘井子区占2席。

小结

2023年上半年大连房地产市场整体表现低迷，政策宽松未能有效提振市场信心，供需失衡、价格下行、成交低迷成为主要特征。尽管政策层面推出多项刺激措施，包括购房补贴、利率下调、公积金支持等，但市场反应有限。未来，随着下半年土地供应逐步增加，市场去库存仍将是主要任务，但房企信心短期内难以提振，市场整体仍面临较大挑战。