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房地产行业分析总结（2013年11月17日）

核心内容概述

本报告是对2013年11月17日发布的《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中涉及房地产行业的政策内容进行分析，重点围绕集体用地流转、房产税扩容、二胎政策对地产的影响等方面展开，认为短期内对房地产行业影响有限，但长期来看政策改革方向明确，将对行业格局产生深远影响。

主要观点

1. 政策符合预期，影响有限

• 市场对房地产行业改革预期较为充分，本次“决定”未有超预期内容。
• 政策影响主要体现在长期，政策落实和长效机制建设是关键。
• 短期内对房地产市场影响有限，行业主要问题在于自身发展空间。

2. 集体用地流转：无突破性进展

• 集体经营性建设用地流转已试点多年，本次“决定”仅加以明确，影响有限。
• 宅基地流转仍处于“慎重稳妥推进试点”阶段，短期内难以突破。
• 长期来看，集体用地流转是城镇化的重要前提，将对房地产供需两端带来增长极。

3. 房产税扩容：影响主要在心理层面

• “加快房地产税立法并适时推进改革”是政策重点，但短期内影响有限。
• 房产税从立法到执行存在不确定性，地方政府对房地产依赖度高，税收吸引力有限。
• 长期来看，房产税是房地产税收体系改革的关键，但对房价抑制效果有限。

4. 二胎政策：对地产影响有限

• 人口结构趋于恶化，二胎政策对全国层面影响有限。
• 大城市政策放开可能带来一定的补偿生育高峰，但整体对住宅市场影响不大。
• 未来5年新增二胎家庭预计带来商品住宅成交年增长5.3%至8.2%，影响有限。

关键信息

政策影响

• 集体用地流转：允许农村集体经营性建设用地入市，但宅基地流转仍受限制。
• 房产税：仅提及加快立法与适时改革，实际影响较小，主要在心理层面。
• 二胎政策：对全国人口结构影响有限，主要影响大城市人口增长，对房地产市场短期影响不大。

行业前景

• 房地产行业规模和利润空间有限，未来只有两类地产股有机会：
  • 快速周转、扩大市场份额的企业（如万科、阳光城）。
  • 拥有独特开发模式的企业（如华夏幸福、香江控股、京投银泰、金隅股份）。

数据支持

• 农民工年收入增长快于城镇居民。
• 农民工家庭年收入占城市家庭收入的79%。
• 房产税占我国税收体系比例较低，不足0.3%。
• 地方政府综合性收入中房地产占比超过30%。

风险提示

• 金融体系去杠杆。
• 经济增速下滑超预期。
• 再融资受阻。

行业评级

• 投资评级：维持“同步大市-A”。
• 首选股票：
  • 601992 金隅股份，目标价10.00元，评级买入-A。
  • 600683 京投银泰，目标价8.00元，评级买入-A。

政策展望

• 集体用地流转是大势所趋，但过程漫长。
• 房产税扩容是必然趋势，但短期内对市场影响有限。
• 二胎政策对房地产需求有潜在影响，但主要为长期因素。

行业趋势

• 三、四线城市人口聚集力低，供给过剩，行业趋势性回归一、二线城市。
• 土地市场集中度提高，开发商为保规模抬高地价，牺牲利润。
• 保障房建设挤压商品房用地，进一步推高地价。

数据图表说明

• 图1：农村集体土地仅能通过政府征收政策转变为城镇国有建设用地。
• 图2：农村人口中青年人比例明显低于城市。
• 图3：农民工收入净4年明显增长。
• 图4：近2年农民工人数增速逐渐下滑。
• 图5：房产税扩容渐行渐近。
• 图6：我国房产税占比不到0.3%。
• 图7：房地产占地方政府综合性收入30%以上。
• 图8：自然增长率近30年持续下滑。
• 图9：近2年农民工人数增速逐渐下滑。
• 图10：美国老龄化趋势相对缓和。
• 图11：日本社会老龄化严重。
• 图12：大城市政策放开带来补偿生育高峰，全国层面影响有限。
• 图13：2012年人均住房面积32.9平方米。
• 图14：日本社会老龄化严重。

敏感性分析（二胎政策）

人均居住面积增量	70%	80%	90%	100%	110%	120%	130%	140%
商品住宅需求增长	4.2%	4.8%	5.4%	6.0%	6.6%	7.2%	7.8%	8.4%

注：最大值假设为年均新增240万二胎家庭改善住宅需求，预计年增长在5.3%至8.2%之间。

附录：十七届三中全会土地流转表述

• 健全严格规范的农村土地管理制度。
• 坚持最严格的耕地保护制度，守住十八亿亩耕地红线。
• 完善土地承包经营权流转市场，发展多种形式的适度规模经营。
• 建立城乡统一的建设用地市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

分析师信息

• 万知：SAC执业证书编号S1450513070002，邮箱wanzhi@essence.com.cn，电话010-66581690。
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