20140731-中投证券-荣盛发展-002146.SZ-战略聚焦环北京__发展空间提升_14页_1mb

荣盛发展 (002146) 总结

核心内容

荣盛发展是一家专注于房地产开发的公司，近期在战略上聚焦于环北京区域，并加大在南京江北新区的拓展力度，以实现“双中心”发展战略。公司通过签订合作框架协议和获取土地资源，增强了其在京津冀一体化区域的市场地位，同时利用一二级联动模式，提升拿地效率。尽管上半年销售目标完成率偏低，但公司预计下半年通过加大推盘促销力度和政策环境放松，将推动销售改善。公司目前杠杆偏高，但凭借规模优势和股东支持，财务风险仍可控。

主要观点

• 战略聚焦环北京区域：公司通过签订合作框架协议和获取土地资源，积极抢占大体量优质项目，受益于京津冀一体化带来的发展机遇。
• 南京江北新区拓展：公司加大在南京江北新区的布局，计划通过一二级联动模式，以低成本获取二级开发用地，强化“双中心”战略。
• 销售改善预期：受楼市低迷影响，公司上半年销售完成率偏低，但预计下半年通过加大推盘促销力度，结合政策放松，销售有望改善。
• 财务风险可控：尽管公司杠杆偏高，但其具备较强的融资能力，且股东提供支持，财务风险仍可控。
• 估值与盈利预测：基于项目售价下降10%的假设，公司2014-2016年EPS分别为1.93/2.32/3.00元，PE分别为5.7/4.7/3.7倍。公司每股RNAV为11.99元，当前股价为10.92元，处于RNAV的9.1折水平。预计6-12个月目标价为14元，对应2014年7.3倍PE，维持“推荐”评级。

关键信息

土地储备与区域拓展

• 公司在河北省权益储备面积500万平，占比近1/4；廊坊204万平，占比10%。
• 2014年6月以来，公司签订两个大体量项目合作框架协议，分别位于廊坊新兴产业示范区和香河县，占地面积分别为3000亩和5000亩；同时招拍挂获取霸州和沧州地块。
• 香河项目合作开发模式为成立合资公司，公司持股60%，负责二级开发，合作方负责一级开发及土地指标获取。
• 南京江北新区权益储备面积257万平，占比近13%；公司与南京六合经济开发区管委会签订土地综合整理投资合作协议，总用地面积2200亩，整理后商品房用地约1300亩。

销售与市场表现

• 上半年签约销售金额104亿元，完成全年目标的三成。
• 公司全年销售目标为350亿元，同比增长30%，去化水平为64%。
• 预计下半年通过加大推盘及促销力度，结合政策放松，有望改善销售表现。

财务状况

• 公司杠杆偏高，净负债率由2012年底的82%上升至2014年1季末的125%。
• 现金-短债缺口在2013年底升至56亿元，但仍处可控水平。
• 公司计划新增信贷融资170亿元，同比增长25%；上半年通过金融机构委托借款和为子公司担保融资累计达73.2亿元，平均资金成本8.9%。

盈利预测与估值

• 2014-2016年归属母公司净利润分别为37/44/57亿元，同比增速分别为26%/20%/29%。
• EPS分别为1.93/2.32/3.00元，PE分别为5.7/4.7/3.7倍。
• 每股RNAV为11.99元，当前股价为RNAV的9.1折交易。

风险提示

• 京津冀一体化进程低于预期。
• 合作框架协议项目能否实际获取存在不确定性。
• 销售低于预期及高杠杆带来的财务风险。

投资建议

• 维持“推荐”评级，6-12个月目标价14元，对应2014年7.3倍PE。
• 可能的催化剂包括京津冀一体化规划正式出台、协议项目转化为实际获取项目、销售改善超预期。

财务指标概览

图表目录

• 图1：公司权益储备面积分布：河北省占比25%
• 图2：公司在河北省各城市权益储备面积
• 图3：河北主要城市2014年上半年商品住宅销售面积同比增长情况
• 图4：公司今年6月以来在环北京区域签订合作框架协议/获取项目位置
• 图5：阿尔卡迪亚·未来城项目在廊坊新兴产业示范区中的位置
• 图6：公司可售、销售及去化情况
• 图7：公司资产负债情况
• 图8：公司货币资金与短期负债情况
• 图9：公司主要资金来源情况
• 图10：公司销售均价及结算均价情况
• 图11：公司利润率情况

表格目录

• 表1：公司今年6月以来在环北京区域签订合作框架协议/获取项目情况
• 表2：廊坊新兴产业示范区阿尔卡迪亚·未来城项目合作框架协议
• 表3：廊坊香河项目合作开发协议
• 表4：南京六合经济开发区土地综合整理投资合作协议
• 表5：公司今年以来通过金融机构向关联方（股东）委托借款情况统计
• 表6：公司为子公司提供担保融资情况
• 表7：公司每股RNAV对项目售价变动的敏感性分析