房地产行业2018年中期策略：基数走低政策转好、长效机制降低风险溢价-20180730-天风证券-44页-3mb

报告摘要

销售情况：
- 2018年1-6月，全国商品房销售面积同比增长3.3%，销售金额增长13.2%。
- 销售均价同比上涨，显示房价扩张势头仍未得到有效控制。
- 部分区域因限价政策导致一二二手房价倒挂，刺激部分需求提前释放。
投资与开工：
- 房地产开发投资和新开工面积均保持增长，但增速有所放缓。
- 投资增速在剔除土地购置费后出现负增长，土地购置费成为投资增长的关键因素。
- 开发商在资金压力下加大开工和推盘力度，以回流现金。

销售基数走低：
- 2018年下半年销售增速预计大幅下降，从上半年的15.8%降至1.7%。
- 信贷边际放松可期，资金面有望改善，销售金额增长预计为8.19%。
投资趋势：
- 投资和新开工基数持续走低，但政策转向宽松可能带动投资增速提升。
- 全年房地产投资增长预计为8.45%，新开工增长预计为7.49%。

房地产税：
- 房地产税若出台，短期可能带来情绪冲击，但长期有助于降低行业风险溢价，提升估值。
- 若税率较低，对销售额影响较小，预计影响幅度在3%左右。
资金链：
- 大型房企资金链相对无忧，但中型房企面临较大压力。
- 销售回款率下降，融资集中度提升，龙头房企筹资活动现金流净流入规模较大。
人口与城镇化：
- 城镇化率远未达到发达国家水平，仍有近3亿人需要进城，房地产需求依然存在。
- 置业人口数量整体趋势向下，首次置业人口持续下降，改善购房需求将在2020年出现小拐点。

投资矩阵：
- 根据美林时钟理论，房地产销售是绝对领先的指标。
- 在滞胀期，投资地产股大概率为负收益；在复苏期，是买入的最佳时机。
- 过热期越早买入收益越大，滞胀期则是卖出时机。
投资策略：
- 在政策实质性宽松前，地产股仍需等待。
- 2018年下半年，行业风险溢价有望下行，房地产股票估值提升。

销售数据：
- 2018年1-6月销售面积77143万平方米，同比增长3.3%。
- 销售金额66945亿元，增长13.2%。
- 销售均价8678元/平方米，同比上涨9.53%。
投资数据：
- 2018年1-6月房地产开发投资增长9.7%，新开工面积增长11.8%。
- 土地购置费成为投资增长的关键因素，剔除后投资增速出现负增长。
政策变化：
- 央行三次定向降准，财政政策趋向宽松。
- 棚改政策不搞一刀切，逐步下降。
- 房地产税可能在2021年才开始实施。
资金状况：
- 2017年末重点房企账面货币资金达到6428亿元，2018年一季度有所回落。
- 龙头房企筹资活动现金流净流入规模较大，中型房企面临较大压力。
人口趋势：
- 城镇化率仍处于上升阶段，未来仍有较大增长空间。
- 置业人口数量整体趋势向下，但改善购房需求将在2020年出现小拐点。
投资周期：
- 房地产销售是投资决策的重要指标。
- 滞胀期投资地产股大概率为负收益，复苏期为最佳买入时机。