房地产行业2018年中期策略_基数走低政策转好_长效机制降低风险溢价_44页-3mb

房地产行业2018年中期策略总结

核心内容概述

本报告由天风证券分析师陈天诚、付雅婷及联系人徐超撰写，主要分析了2018年上半年房地产行业表现，并对下半年及中长期趋势进行了展望。报告重点探讨了销售、投资、政策及资金链等方面的变化，并提出了相应的投资建议。

2018年上半年回顾

销售情况

• 销售面积：1-6月全国商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，但增速持续放缓。
• 销售金额：1-6月全国商品房销售金额66945亿元，同比增长13.2%，但增速有所下降。
• 销售均价：1-6月全国商品房销售均价8678元/平方米，商品住宅均价8467元/平方米，同比分别增长9.53%和11.28%。
• 限价政策影响：限价政策导致部分区域出现新房与二手房价格倒挂，刺激部分需求提前释放，形成套利效应。
• 人才政策影响：地方政府的人才引进政策虽非直接针对房地产，但有效降低了限购门槛，推动了购房需求。

投资情况

• 房地产开发投资：1-6月全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%，但增速有所回落。
• 新开工面积：1-6月全国房屋新开工面积95817万平方米，同比增长11.8%，显示开发商开工意愿较强。
• 土地购置：土地购置面积增长7.2%，土地成交价款增长20.3%，但剔除土地购置费后的房地产投资已出现负增长。

2018年下半年展望

销售预测

• 销售基数下降：2018年下半年销售基数从上半年的15.8%大幅下降至1.7%，销售增速放缓。
• 信贷放松预期：上半年信贷环境紧张，预计下半年边际利率有所下行，资金压力缓解。
• 销售增长预测：预计全年销售面积增长-1.73%，销售金额增长8.19%，销售均价维持不变。

投资展望

• 投资基数走低：2018年下半年投资增速预计由当前的5.6%上调至8.45%，新开工面积增长7.49%。
• 资金因素影响：资金对投资具有明显领先性，未来可能取代低库存带来的补库存效应。
• 拿地行为变化：拿地作为开发商情绪指标，反应销售惯性，随着销售放缓，拿地可能进入下行周期。

政策展望

• 棚改货币化稳定：棚改贷款金额及货币化比例逐步下降，但不会全面停止。
• 财政货币政策宽松：政府财政和货币政策趋向宽松，对房地产行业形成间接利好。
• 房地产税影响：房地产税若出台将形成短期冲击，但长期有利于行业及估值，预计2021年才可能实施。

中长期风险溢价分析

房地产税

• 存量价值：截至2017年末，中国城镇住宅存量价值约240万亿元，户均1.05套。
• 短期影响：若税率较低（如1%），对销售额影响约3%，但影响有限。
• 长期影响：房地产税有助于降低行业风险溢价，提升估值。

资金链

• 在手现金充足：房企在手现金整体无忧，尤其龙头和小型房企。
• 债务覆盖倍数：龙头和小型房企短期债务覆盖倍数较高，而中大型房企压力较大。
• 融资缺口分析：在不同情景下，行业融资缺口范围较大，但总体风险可控。

人口结构

• 城镇化仍在推进：我国城镇化率仅为58%，仍有大量人口需进城，对房地产需求持续。
• 置业人口结构：25-44岁置业人口整体呈下降趋势，但35-44岁改善型购房需求可能在2020年出现拐点。
• 区域差异：一二线城市置业人口占比高于三四线，长期仍具优势。

房地产股票投资矩阵

基本面与股价关系

• 销售领先性：销售是绝对领先的指标，股价与销售趋势高度相关。
• 政策与市场博弈：自2014年起，股价逐渐脱离基本面，更多受政策和市场情绪影响。

投资周期分析

投资建议

• 滞胀期：投资地产股收益大概率为负，建议谨慎。
• 复苏期：是地产股买入的最好时机，行业基本面恢复。
• 政策宽松期：可适度积极，但需关注政策变化和市场情绪。

关键信息总结

• 销售与投资：销售增速放缓，但投资仍维持正增长，但需关注资金链变化。
• 政策影响：政策逐步转向宽松，房地产税可能在2021年实施，短期内影响有限。
• 资金链：龙头和小型房企资金链无忧，中大型房企面临压力。
• 人口结构：城镇化仍在推进，改善型购房需求可能在2020年出现拐点。
• 投资周期：地产股在复苏期和过热期表现较好，滞胀期需谨慎。

总结

2018年上半年房地产行业销售和投资保持增长，但增速放缓，政策环境有所宽松，房地产税可能在中长期对行业产生影响，但短期影响有限。房地产税的出台可能带来短期情绪冲击，但有助于降低风险溢价，提升估值。城镇化仍为行业提供长期需求支撑，但人口结构变化可能影响未来需求。在投资策略上，建议关注复苏期和过热期，避免滞胀期投资。整体来看，房地产行业在政策转向和市场预期改善下，下半年存在一定的投资机会。