房地产行业2020年度投资策略：行业新形势，房企新形态-20200102-银河证券-32页_1mb

房地产行业2020年度投资策略总结

1. 房地产行业在国民经济中的重要地位

房地产行业是我国经济的重要支柱，对GDP贡献度较高。截至2018年，房地产业产值占GDP比重为6.01%，与地产相关的行业产值占比约30%。2018年房地产开发投资完成额为12.03万亿元，占全社会固定资产投资完成额的18.63%，仅次于制造业。

尽管房地产行业增速放缓，但其对经济的拉动作用依然显著，预计2020年仍将保持15万亿以上的销售规模。房地产行业对经济发展具有举足轻重的作用，无论从规模还是结构分析，其重要性不减。

2. “去库存”告一段落，各线城市库存分化

2.1 商品房库存总量处于低库存阶段

• 房地产行业已基本完成“去库存”任务，2019年10月住宅类商品房待售面积为2.24亿平方米，同比降幅收窄至12.9%。
• 房企在融资压力下加快销售回款，推动库存进一步下降。

2.2 各线城市库存分化显著，风险下沉到三四线

• 一二线城市库存总量处于低位，分别较高点下降27%、22%。
• 三四线城市库存压力较大，库存量较15年高点增加4%。
• 一线城市去化周期震荡上行，二线城市去化较为温和，三线城市去化周期最高，为16.8个月，结构性风险显现。

3. 行业政策新形势

3.1 房地产调控政策常态化，“一城一策”下或迎边际改善

• “房住不炒”仍是政策主基调，房地产调控目标不放松。
• 2019年12月政治局会议未提及房地产，为“一城一策”打开放松空间。
• 部分城市出现政策边际宽松，如佛山、深圳、南京六合等，预计2020年一二季度或有更多城市政策松绑。

3.2 “三稳”目标下，行业融资端迎来最强管控

• 2019年5月银保监会下发23号文，房地产融资渠道被加强监管，是2008年以来最严格的一轮去杠杆。
• 政策效果显著，房价、地价、市场预期趋于稳定，土地溢价率下降明显。

3.3 行业集中度提升，头部企业优势显著

• 房地产行业集中度持续提升，销售金额排名前十的企业的市占率达27.4%，销售面积排名前十的市占率为21%。
• 头部房企在融资、拿地、销售等方面具有明显优势，能够获取更多资源实现更快发展。

4. 行业财务稳健，持仓估值双低凸显配置价值

4.1 地产板块年初至今表现

• 房地产中信一级行业指数涨幅为18.36%，住宅地产指数涨幅21.22%，商业地产指数涨幅15.05%，但房地产服务指数跌幅10.86%。
• 房地产行业指数跑输沪深300，处于历史低位。

4.2 地产板块估值

• 房地产行业TTM市盈率平均值为24.2X，当前市盈率为8.9X，较历史均值折价49%。
• A股房地产板块估值偏低，具有较大的修复空间。

4.3 公募基金持仓分析

• 2019年Q3公募基金房地产持仓总市值为340.81亿元，环比减少2.61%，处于历史低位。
• 基金对房地产板块持续低配，头部房企更受青睐，如中航善达、大悦城等。

5. 未来新趋势，房企新形态

5.1 未来新趋势

• 房地产行业进入存量时代，销售规模预计维持在15-16万亿，增速稳定。
• 2020年房地产投资增速预计为6-8%，销售面积增速0~1.5%，销售金额增速1~2%。
• 商品房销售价格稳中有升，一二线城市预计涨3.5%，三四线城市预计持平。

5.2 房企新形态

• 房企竞争升级，从土地资源之争走向客户之争，启动“房地产+”模式，如商业地产、产业地产、养老地产、旅游地产等。
• 头部房企开启多元化布局，涉及养老、文旅、特色小镇、教育、物流等板块。
• 物业管理、商业地产成为存量物业的切入点，具有较大的发展空间。

5.3 行业投资建议

• 2020年房地产行业基本面保持稳定，行业集中度将进一步提升。
• 政策方面，融资端供给端将保持收紧趋势，但需求端可能迎来边际改善。
• 存量时代来临，房企需关注存量市场价值，物业管理和商业地产是未来重点发展方向。
• 行业机会巨大，配置价值凸显，建议关注头部房企及多元化布局企业。

6. 分析师信息

• 潘玮：中国银河证券房地产行业分析师，执业证书编号：S0130511070002。
• 王秋蘅：房地产行业助理分析师。

7. 免责声明

• 本报告仅作为参考，不构成投资建议。
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