新三板主题报告：碧桂园服务问鼎港股~物业行业双轮驱动估值有望重估？-20180626-安信证券-22页-1mb

报告摘要

碧桂园服务于2018年6月19日在港交所主板成功挂牌上市，开市价格为每股10港元，总市值最高达250亿港元，成为港股物业服务板块第一股。此次上市以介绍形式进行，无需发行新股，体现了碧桂园服务的强劲实力与集团对其发展的信心。

分拆上市：碧桂园服务作为集团内部分拆，有助于实现股东利益最大化，提升企业透明度和管理效率。
介绍形式上市：相比IPO，介绍上市流程更简短，仅用3个月时间完成，反映了碧桂园服务的稳定运营与市场认可。
除权机制：由于碧桂园服务与母公司权益不同，除权操作确保了投资者的公平性。
行业地位：公司自1992年成立以来，26年发展成为国内排名前三的物业公司，管理面积覆盖28个省、市、自治区的260多个城市。
双轮驱动策略：公司通过内生增长和外延扩张双线发展，提升市场份额和业务规模。
三大核心业务：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务，构成完整的物业价值链。
高成长性：公司营业收入及净利润持续增长，2015-2017年营收分别为16.7亿元、23.6亿元、31.2亿元，净利分别为2.9亿元、4.8亿元、5.8亿元，表现出强劲的盈利能力。
轻资产运营：公司具有高现金流和轻资产特点，有利于高效运营和快速扩张。
市场估值：港股物管公司平均市盈率在20-30倍之间，碧桂园服务达到46.92倍，高于新三板物管股，显示出市场对其未来发展的看好。

上市亮点：
- 分拆上市，实现双赢；
- 介绍形式上市，流程灵活快速；
- 除权操作，确保投资者公平。
发展历程：
- 1992年开展物业管理服务；
- 2004年成立主要附属公司；
- 2009年获得中国一级物业管理资质；
- 2017年综合实力全国第三，服务规模全国第四。
业务结构：
- 物业管理服务：占比超过80%，主要为住宅社区服务；
- 社区增值服务：涵盖家居生活服务、房地产经纪服务等；
- 非业主增值服务：为物业开发商提供售前咨询服务及交付前服务；
- 其他服务：包括IC卡服务等，占比微小。
财务表现：
- 2015-2017年营业收入年复合增长率达36.6%；
- 净利润年复合增长率达22%；
- 经营性现金流量净额显著提升，2016年占营收比例达42.46%。
市场前景：
- 物业服务行业具备非周期性属性，市场需求稳定；
- 随着城市化推进，物业市场规模有望持续扩大；
- 行业集中度提升，龙头公司有望享受市场份额增长红利。
未来布局：
- 背靠集团资源，持续扩展业务；
- 通过并购和合作拓展非住宅物业服务；
- 推动社区增值服务，提升客户满意度和忠诚度。