20180619-申万宏源研究_香港_-碧桂园服务-06098.HK-碧桂园服务正式挂牌_物管板块再迎新军_7页_508kb

碧桂园服务 (6098:HK) 总结

核心内容

碧桂园服务（Country Garden Services）是碧桂园集团（2007:HK）旗下的物业管理服务板块，计划于2018年6月19日在香港联交所主板独立挂牌上市。碧桂园将通过特别股息形式向其股东派发碧桂园服务股份，每持8.7股碧桂园股份可获派1股碧桂园服务股份。

主要观点

• 业务规模：截至2017年末，碧桂园服务的总合约管理面积为3.3亿平方米，收费管理面积为1.23亿平方米，2015-2017年复合增长率分别为43%和33%。上市后，其管理面积将位列物业管理板块第二位，仅次于彩生活（Colour Life）。
• 业务结构：89%的收费管理面积来自碧桂园开发的物业项目，显示出其对母公司业务的强烈依赖，同时也受益于母公司的支持。
• 市场表现：2017年碧桂园实现合约销售额5500亿人民币（同比增长78%），合约销售面积6100万平方米（同比增长62%）。2018年1-5月合约销售额达3350亿人民币（同比增长37%），预计全年销售额将突破7000亿人民币，同比增长约27%。
• 收费模式：99.7%的收费管理面积采用包干制，相比绿城服务（98%）、中海物业（50%）更具优势。而彩生活则主要采用酬金制（90%），毛利率高达100%。
• 盈利能力：2017年碧桂园服务实现总收入31亿元人民币（同比增长32%），其中物业管理服务收入25亿元人民币（同比增长30%），占总收入的82%。净利润为4亿元人民币（同比增长24%），综合毛利率从2015年的30.6%提升至2017年的33.2%。
• 估值水平：截至2018年6月19日，港股物业管理板块平均市盈率（18E PE）为23倍，而碧桂园服务的估值相对合理，其平均每月物业费为1.7元/平方米，与其集中在低阶城市的布局一致。

关键信息

1. 业务发展

• 管理面积：2017年总合约管理面积3.3亿平方米，收费管理面积1.23亿平方米，复合增长率分别为43%和33%。
• 第三方业务：第三方独立开发商物业项目占比从2015年的3%提升至2017年的11%，显示出业务多元化趋势。
• 收入构成：2017年总收入31亿元人民币，其中物业管理服务贡献25亿元人民币，占比82%。
• 净利润：2017年净利润4亿元人民币，同比增长24%，复合增长率35%。

2. 收费方式与成本

• 收费模式：99.7%采用包干制，相比其他公司更具优势。
• 平均物业费：1.7元/平方米，符合其低阶城市布局。
• 成本优势：低阶城市经营成本较低，加上规模效应，使得综合毛利率提升至33.2%。

3. 行业比较

• 第三方项目占比：绿城服务为77%，中海物业为10%，彩生活为99%。
• 收费方式：彩生活采用酬金制，毛利率为100%。
• 市场表现：港股物业管理板块整体上涨40%，跑赢大盘（HSCEI上涨1%）。

4. 估值分析

• 平均市盈率：23倍（18E PE），高于中海物业（22倍）和彩生活（16倍），但低于绿城服务（31倍）。
• 目标价：未明确给出，但可参考行业平均水平和公司基本面。

5. 投资评级

• 公司评级：未明确给出，但有对行业和个股的评级建议。
• 投资建议：投资者应根据自身情况和完整报告做出决策，不应仅依赖投资评级。

风险与免责声明

• 本报告仅供SWS Research Co., Ltd.的客户使用，其他人员不得视为客户。
• 报告基于公开信息，但不保证其真实性、准确性或完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 报告可能包含公司或分析师的个人观点，不代表客观事实。
• 报告内容可能随时间变化，不保证一致性。
• 投资决策应独立进行，投资者自行承担风险。
• 未经公司书面许可，不得复制、转载或以任何形式使用本报告内容。
• 报告仅限于专业投资者或符合特定条件的客户使用，其他人员不得依赖或使用。