20210826-中泰国际证券-碧桂园服务-06098.HK-社区经济经营典范_行业龙头地位稳固_6页

碧桂园服务（6098HK）总结

核心内容

碧桂园服务（6098HK）在2021年上半年展现出强劲的业绩增长，验证了其品牌外拓能力和社区经济挖掘的逻辑。公司实现了股东应占净利润同比增长60.7%至21.13亿元人民币，高于市场预期。收入同比增长84.3%至115.6亿元人民币，其中物业管理服务收入增长30.5%至51.7亿元，社区增值服务收入增长132%至14.0亿元，成为增长的主要驱动力。公司通过品牌拓展净增合约面积4,400万平方米，总合约面积达到12亿平方米，显示其强大的外拓能力。

主要观点

• 利润增长超预期：上半年净利润增长高于预期，主要得益于增值服务的快速增长和品牌拓展的成效。
• 增值服务高增长：社区增值服务收入同比增长132%，占总收入比重升至12.1%，其中社区传媒收入同比增长552%，验证了公司整合资源的能力。
• 外拓能力提升：通过品牌拓展和收购蓝光嘉宝，公司合约面积增长显著，项目中标率达54.2%，为行业较优水平。
• 现金流充沛：期末总现金达217.7亿元人民币，同比增长43%，显示公司财务状况稳健。
• 盈利能力变化：整体毛利率为33.4%，略低于FY20的34.0%，但社区/非业主增值服务毛利率有所提升。
• 盈利预测调整：由于蓝光嘉宝并表快于预期，公司21年/22年/23年净利润预测分别上调4.5%/2.4%/1.9%。
• 目标价调整：考虑到行业政策风险，目标22年PE下调至36倍，目标价下调至87.20港元，但“买入”评级仍被重申。

关键信息

财务表现

• 营业收入：1H21为115.6亿元，同比增长84.3%。
• 净利润：1H21为21.13亿元，同比增长60.7%。
• 收入构成：
  • 物业管理服务：51.7亿元，同比增长30.5%。
  • 社区增值服务：14.0亿元，同比增长132%。
  • 非业主增值服务：10.58亿元，同比增长56.9%。
  • 三供一业：15.8亿元，同比增长71.6%。
  • 城市服务：20.95亿元，同比增长显著。
• 毛利率：整体毛利率为33.4%，其中物业管理毛利率为33.6%，城市服务毛利率为19.3%。
• SG&A费用：占收入比重为11.5%，略高于1H20的11.1%。
• 每股盈利：1H21为1.32元人民币，同比增长56.1%。
• 市盈率：1H21为37.6倍，较2020A有所下降。
• 股息率：1H21为0.6%，预计未来三年逐步提升至1.5%。

合约面积与在管面积

• 合约面积：1H21为11.2亿平方米，同比增长36.4%。
• 在管面积：1H21为5.588亿平方米，同比增长48.1%。
• 新增面积来源：碧桂园、品牌拓展、收购蓝光嘉宝分别贡献3.5亿、4.4亿、21.9亿平方米。

投资与财务数据

• 收购蓝光嘉宝：公司于1H21完成收购蓝光嘉宝94.62%的股权，预计下半年开始计入营收。
• 总现金：期末总现金达217.7亿元，同比增长43%。
• 应收账款周转天数：略升至99天，剔除蓝光嘉宝并表影响后。
• 财务状况：公司现金流充沛，资产负债表稳健，股东权益持续增长。

评级与目标价

• 评级：买入。
• 目标价：87.20港元（下调）。
• 潜在投资收益：基于目标价，潜在投资收益在20%以上，符合“买入”评级标准。

风险提示

• 人民币汇率波动加剧：可能对公司的海外业务造成影响。
• 疫情发展超预期：可能影响社区服务和物业管理的运营。

盈利预测调整

股票资料

分析师信息

• 分析师：刘洁琦
• 联系方式：+852 2359 1903, Jieqi.liu@ztsc.com.hk

图表说明

• 图表1：2021年上半年主要财务数据，显示收入和净利润的显著增长。
• 图表2：运营数据分析，显示合约面积和在管面积的快速增长。
• 图表3：盈利预测调整，反映公司并表进度及未来增长预期。
• 图表4：财务摘要，展示公司资产负债状况及重要财务指标。
• 历史建议和目标价：显示分析师对股价的评估及目标价调整情况。

公司及行业评级定义

• 买入：基于股价的潜在投资收益在20%以上。
• 行业评级：推荐、中性、谨慎，基于行业基本面展望。

重要声明

本报告由中泰国际证券有限公司分发，仅供客户参考。报告内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议。中泰国际不对因使用本报告而导致的损失承担责任。

权益披露

• 投资银行业务关系：中泰国际与碧桂园服务无投资银行业务关系。
• 分析师关联：分析师及其联系人士无担任公司高级职员，亦无财务权益或股份。
• 公司持股情况：中泰国际可能持有公司普通股证券1%或以上的财务权益。

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