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详细总结：Country Garden Services（碧桂园服务）

公司概况

Country Garden Services（CG Services）是碧桂园（2007:HK）旗下的物业管理服务板块，计划于2018年6月19日在香港联交所主板独立上市。CG Services将向所有碧桂园股东按每持有8.7股碧桂园股份派发1股CG Services股份，共计发行25亿股。

核心内容

• 管理面积：截至2017年底，CG Services的总合约管理面积达3.3亿平方米，收费管理面积为1.23亿平方米，其中89%来自碧桂园开发的物业项目。
• 增长情况：2015-2017年，收费管理面积复合年增长率（CAGR）为33%，总合约管理面积CAGR为43%。
• 盈利能力：2017年，CG Services实现总收入31亿元（同比增长32%），其中物业管理服务收入25亿元（同比增长30%），净利润4亿元（同比增长24%），综合毛利率从30.6%提升至33.2%。

主要观点

• 开发商支持：CG Services显著受益于碧桂园的强力支持，其管理面积和收入主要来源于碧桂园项目，显示其与母公司的深度绑定。
• 市场地位：上市后，CG Services将成为中国物业管理板块中管理面积第二大的公司，仅次于彩生活（1778:HK）。
• 收费模式：CG Services的收费管理面积中，99.7%采用包干制，而彩生活则有90%采用佣金制，毛利率高达100%。
• 区域布局：CG Services的平均每月管理费用为1.7元/平方米，与其主要集中在低线城市的布局相一致。

关键信息

• 行业表现：截至2018年6月，港股物业管理板块整体上涨40%，远超恒生中国企业指数（HSCEI）的1%涨幅。
• 估值对比：2018年预期市盈率（PE）为23倍，其中绿城服务（2869:HK）为31倍，中海物业（2669:HK）为22倍，彩生活为16倍。
• 同行比较：
  • 独立开发商贡献比例：从2015年的3%提升至2017年的11%。
  • 包干制比例：CG Services为99.7%，绿城服务为98%，中海物业为50%。
  • 佣金制比例：彩生活为90%，毛利率为100%。

财务表现与增长预期

• 2017年业绩：总收入31亿元，同比增长32%；净利润4亿元，同比增长24%。
• 2018年表现：碧桂园在2018年前五个月实现合约销售额3350亿元（同比增长37%），合约销售面积3500万平米（同比增长29%）；预计全年销售额将突破7000亿元，同比增长约27%。

投资评级与分析师信息

• 分析师：Kris Li，分析师编号A0230511040076，邮箱lihong@swsresearch.com。
• 投资评级：CG Services被评级为“Outperform”，其预期表现优于行业平均水平。

风险与免责声明

• 免责声明：本报告仅供SWS Research的客户使用，不构成任何投资建议，且不保证信息的准确性或完整性。
• 利益冲突：公司与相关机构无利益关联，报告内容仅反映公司当日判断，可能随市场变化而调整。
• 版权与使用：本报告受版权保护，未经许可不得复制、传播或使用。

总结

Country Garden Services凭借其强大的开发商背景和稳定的收入来源，在物业管理行业中占据重要地位。公司表现出良好的增长势头和盈利能力，特别是在低线城市布局和包干制收费模式方面具有优势。尽管其估值相对合理，但其未来表现仍依赖于碧桂园的发展及市场环境的变化。投资者应谨慎评估自身情况，不依赖单一评级做出决策。