20180626-安信证券-新三板主题报告_碧桂园服务问鼎港股-物业行业双轮驱动估值有望重估__22页_1mb

碧桂园服务港股上市与行业分析总结

核心内容

碧桂园服务于2018年6月19日在港交所主板成功挂牌上市，以介绍形式上市，开市价格为10港元，总市值最高达250亿港元，成为港股物业服务板块的龙头企业。此次上市展现了三大亮点：分拆上市、介绍形式上市、除权。

主要观点

• 分拆上市：碧桂园服务的分拆符合集团及股东利益，使公司获得独立上市地位及融资平台，提升经营透明度和企业形象。
• 介绍形式上市：相较于IPO，介绍上市流程更短，无需融资，反映了公司业务稳健、资本实力雄厚。
• 除权操作：由于分拆后公司净资产与母公司差距悬殊，通过除权调整股价，确保投资者公平。

关键信息

1. 上市情况

• 上市时间：2018年6月19日
• 上市方式：介绍形式上市
• 开盘价：10港元
• 总市值：250亿港元
• 上市时间对比：A股IPO撤回后，港股上市仅用3个月

2. 发展历程

• 成立时间：1992年
• 获得资质：2009年获得中国一级物业管理资质
• 市场地位：2017年服务规模排名第四（中指院）
• 覆盖范围：截至2017年底，覆盖28个省、市、自治区的260多个城市

3. 业务概览

• 三大核心业务：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务
• 双轮驱动策略：内生增长与外延扩张并重
• 收入结构：
  • 物业管理服务占比80%以上
  • 社区增值服务占比7.3%-7.7%
  • 非业主增值服务占比6.5%-10.5%
• 收费模式：
  • 包干制为主（99.98%）
  • 酬金制为辅（0.02%）

4. 未来格局

• 行业趋势：从“大行业、小龙头”走向“大行业、大龙头”
• 市场集中度：2017年百强企业市场份额达32.42%
• 碧桂园优势：强大的资本实力，有望成为市占比高的行业领头羊

5. 财务简析

• 营业收入：2015-2017年分别为16.7亿元、23.6亿元、31.2亿元，年复合增长率达36.6%
• 净利润：2015-2017年分别为2.9亿元、4.8亿元、5.8亿元，年复合增长率达36.6%
• 经营性现金流：2015年为-0.12亿元，2016年为10.01亿元，2017年为8.85亿元
• 轻资产运营：公司具备高成长性、抗风险能力强的特性，有利于高效运营

6. 市场估值

• 港股估值：物管股市盈率中枢在20-30倍左右，碧桂园服务达到46.92倍
• 行业前景：物业服务具备非周期性属性，未来行业增长确定性强
• 估值差异：港股物管公司估值远高于新三板物管股（不到20倍）

行业对比

• 其他上市物业公司：
  • 彩生活：市盈率29.19倍，背靠花样年，平台服务面积达8.489亿平方米
  • 中海物业：市盈率28.93倍，管理面积达9860万平米
  • 绿城服务：市盈率45.18倍，专注高端住宅物业
  • 雅生活服务：市盈率58.55倍，双品牌战略，收购紫竹物业
  • 中奥到家：市盈率未列，专注中高端市场

风险提示

• 物业行业发展不及预期

总结

碧桂园服务的港股上市标志着其物业板块独立迈入国际资本市场，凭借强大的资本实力和清晰的业务布局，有望在新一轮行业洗牌中脱颖而出。其“双轮驱动”策略和“三大核心业务”构建了多元化的收入来源，同时轻资产运营模式提升了其盈利能力与抗风险能力。在港股市场中，物管股表现出较高的估值，反映出资本市场对其未来增长潜力的认可。