20180819-安信证券-新三板主题报告_永升生活服务港股递交申请_或成首家新三板_转板_物业股_26页_1019kb

永升生活服务港股上市分析总结

核心内容概览

永升生活服务（原永升物业）于2018年8月9日向港交所提交招股说明书，计划登陆港股，有望成为首家从新三板“转板”的物业企业。公司于2017年4月14日挂牌新三板，2018年3月9日正式摘牌，随后进行股权重组，搭建红筹架构，最终在2018年8月提交IPO申请。

主要观点

• 资本市场选择：公司从新三板转战港股，主要因A股上市受关联交易限制影响较大，而港股有更成熟的物业板块投资氛围，且公司盈利能力远超港交所上市门槛。
• 业务发展：公司自2002年成立以来，迅速发展，2018年在管建筑面积达30.5百万平方米，覆盖34个城市，服务住户超过16.9万。
• 三大核心业务：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务构成公司综合服务体系，覆盖物业管理价值链。
• 增长策略：公司通过内生增长和战略收购增强行业地位，2017年营收达7.3亿元，第三方业务占比提升至28.6%。
• 多元化发展：公司积极拓展非住宅物业，提升盈利空间和市场潜力。
• 收费模式：以包干制为主，酬金制为辅，2017年包干制收入占比达99.2%。
• 管理优势：公司通过标准化系统、品牌管理、自动化技术、合理外包及五级培训制度，提高运营效率和人才质量。
• 行业前景：中国物业管理行业分散且增长潜力大，预计到2030年市场规模将超过1.3万亿元，政策支持与技术融合推动行业发展。

关键信息

公司发展历史

• 2002年：正式成立，开始为旭辉集团提供物业管理服务。
• 2003年：拓展至北京。
• 2004年：拓展至上海。
• 2005年：拓展至苏州。
• 2010年：开始向非业主提供增值服务。
• 2013年：获得ISO9001、ISO14001及GB/T28001认证。
• 2017年：于新三板挂牌，实现首次融资。
• 2018年：从新三板摘牌，开始H股上市流程。

业务结构

• 物业管理服务：占营收比例超60%，2018年第一季度达70.3%，毛利率由16.1%提升至27.0%。
• 非业主增值服务：收入占比从2015年的30.2%降至2017年的19.7%，但毛利率持续上升至23.2%。
• 社区增值服务：收入占比从2015年的7.2%增至2017年的15.2%，毛利率保持稳定在60%左右。

业务布局

• 区域覆盖：2018年在管物业覆盖中国34个城市，收入分布为东部65.8%、北部17.2%、中南9.8%、西部6.3%、东北0.9%。
• 非住宅物业：非住宅物业收入占比从2015年的29.6%下降至2017年的26.7%，但其收入增长速度快于住宅物业。

成本控制

• 人工成本：由2015年的1.6亿元增至2017年的3.0亿元，但占营收比例从48.5%降至41.4%。
• 委外成本：由2015年的0.56亿元增至2017年的1.5亿元，占营收比例由16.8%升至21.4%。
• 自动化技术：引入自动清扫车、除雪车、车牌识别器等设备，降低人工成本。

品牌与服务

• 品牌体系：公司设立6个品牌，覆盖不同物业类型及服务需求，如铂悦管家、悦泽商办、37度社区等。
• 全能客服模式：提供一站式服务体验，整合物业管理、物业经纪、便民服务等。

行业发展趋势

• 行业分散：2014年约有10.5万家物业管理服务商，集中度低。
• 政策利好：多项政策法规出台，推动物业行业市场化和智能化发展。
• 市场需求：城镇化率从2000年的36.2%增至2017年的58.5%，带动物业需求增长。
• 供给增长：商品房出售总建筑面积5年复合增长8.8%，提升行业供给。

关键数据

• 盈利能力：2017年净利润7644万元，远高于港股上市门槛。
• 市场排名：2018年位列物业服务百强企业第20位。
• 增长速度：2015-2017年营收从3.3亿元增至7.3亿元，复合年增长率48.7%。
• 第三方业务：2017年第三方物业收入占比达28.6%，显示公司独立发展能力。
• 资本路径：从新三板到港股，是物管企业资本运作的新路径，预计未来更多企业将通过此路径实现上市。

风险提示

• 物业行业发展不及预期：行业增长可能受宏观经济及政策影响。
• 行业竞争加剧：随着行业整合加速，竞争压力可能上升。

附：关注企业

• 一卡通、保利物业、嘉宝股份、美的物业、开元物业、第一物业。