克而瑞-2017年合肥年报易居克而瑞终稿-2018-97页_14mb

2017年合肥房地产市场年度报告总结

核心内容

2017年，合肥房地产市场在政策调控、市场分化、租赁发展和特色小镇建设等方面呈现出显著变化。整体市场呈现调控收紧、供应与成交分化、租赁市场发展加速及房企转型趋势明显的特点。

主要观点

政策篇

• 限售政策：2017年全国46个城市落地限售政策，其中7个城市升级限售，重点集中在二、三线城市。一线城市如广州实施限售，而三四线城市则成为限售政策的扩展区域。
• 限购政策：限购政策从一线城市扩展至58个城市，三四线城市政策相对温和，多数实施分区域、分户籍限购。
• 限贷政策：一线城市限贷政策明显收紧，提高二套房首付比例；三四线城市相对宽松，普遍实施认房不认贷。
• 租购同权：租赁市场成为政策重点，政府支持租赁住房发展，鼓励品牌房企拓展长租公寓业务，同时强调租购同权，赋予承租人子女就近入学等权益。
• 土地政策：土地供应向租赁住房倾斜，部分城市采用竞自持租赁住房面积的方式调控土地市场。土地成交面积和金额持续增长，但溢价率有所下滑。

城市篇

• 市场分化：一线城市成交面积大幅下跌46%，二线城市成交量下降24%，而三四线城市成交量下跌21%。但三四线城市成交均价同比上涨。
• 供应情况：一线城市供应降幅较大，二线城市供应量呈下跌趋势，三四线城市供应量小幅上升。
• 库存情况：一线城市库存下降8%，二线城市库存下降11%，三四线城市库存微增1%。
• 展望：2018年楼市调控将以“稳”为主，紧缩政策将继续，但租赁市场将成为新的增长点。

土地篇

• 土地成交：全国300城土地成交建筑面积达171934万方，同比上涨。住宅比例小幅下降，但整体地价上涨，楼板价连续五年上升，达2276元/平方米。
• 区域布局：长三角区域最受房企青睐，部分房企通过合作或收并购方式获取土地资源。
• 政策导向：因城施策，调控目标明确，如增加住宅用地供应或暂停出让。

行业篇

• 销售与投资：商品房销售面积和金额创新高，但投资增速冲高回落，新开工严重不足。
• 房企集中度：TOP3房企全年业绩均超5000亿元，TOP10房企集中度有望达35%。
• 投资趋势：投资性需求占比回落，年轻购房群体逐渐转向租赁，政策支持下租赁市场成为新方向。

客户篇

• 购房群体：男性看房占比继续走高，部分三线城市外来需求超过本地。合肥本地客户占比从90%下降至87%，外地客户比例上升。
• 购房目的：首次置业和首次改善仍是市场主力，纯投资比例较低。
• 户型偏好：中小户型持续主导市场需求，一线城市偏好总价更高的住宅。
• 购房观念：年轻购房观念加速转变，租赁市场成为重要选择。

关键信息

政策亮点

• 租购同权：政府推动租赁市场发展，保障承租人权益。
• 租赁用地：租赁住房用地纳入年度土地供应计划，部分地块以竞自持面积方式出让。
• 金融支持：鼓励发行REITs、加大信贷支持，降低租赁企业税费。

市场表现

• 成交情况：一线、二线、三四线城市成交量均呈下降趋势，但三四线城市成交均价上涨。
• 库存变化：一线城市库存下降，二线城市库存下降，三四线城市库存微增。

房企动态

• TOP3房企：碧桂园、恒大、万科业绩领先，但排名有所变动。
• 房企转型：部分房企转向租赁、金融、特色小镇等新领域，如中交城投、绿地、碧桂园等。

合肥本地

• 租赁试点：合肥启动住房租赁试点，建设监管平台，鼓励企业自持物业。
• 特色小镇：合肥首批7个特色小镇公布，未来将建设30个左右，推动产业与文化融合。

展望

政策方向

• 长效机制：房地产调控政策将围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，租赁市场成为重点。
• 金融支持：政策性金融支持特色小镇建设，租赁住房有望成为资本支持的新方向。

市场趋势

• 租赁发展：租赁市场成为房企新方向，政策红利、资本市场和外延拓展将成为关键。
• 房企集中度：行业集中度进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。
• 投资放缓：投资性需求放缓，房企需更多依赖政策支持和多元业务拓展。

小镇篇

发展特征

• 产业融合：特色小镇以产业、文化、旅游、生态、社区功能叠加为核心。
• 政策支持：地方政府密集出台政策，支持特色小镇建设，安徽省级特色小镇43个，合肥首批7个。

合肥布局

• 首批特色小镇：包括三瓜公社电商小镇、滨湖金融小镇、崔岗艺术小镇等，推动区域经济多元化发展。
• 未来规划：合肥计划在2021年建设30个特色小镇，实现无线网络全覆盖，促进产业升级。

总结

2017年合肥房地产市场在政策调控、市场分化、租赁发展及特色小镇建设等方面均有显著进展。政策层面强调“租购并举”，推动租赁市场发展；市场层面呈现明显分化，一线城市成交量大幅下降，而三四线城市成交均价上涨；房企集中度进一步提升，TOP3房企业绩突出，但竞争加剧；客户群体购房观念转变，年轻群体更倾向租赁；特色小镇成为新兴发展方向，合肥已启动首批建设。展望2018年，租赁市场将加速发展，政策支持持续，房企需通过多元化策略应对市场变化。