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保利物业（06049）2022中期业绩总结

核心内容

保利物业于2022年中期实现了收入和利润的高质量增长，展现了其在“大物业”战略推动下的强劲发展势头。公司上半年实现收入64.49亿元，同比增长25.2%；归母净利润6.28亿元，同比增长28.0%；EPS为1.14元/股，同比增长28.1%。收入和利润增长均优于市场预期，反映出公司在疫情背景下仍保持良好的盈利能力。

主要观点

收入与利润增长

• 收入增长：公司上半年收入同比增长25.2%，其中物管服务、社区增值服务、非业主增值服务分别增长25.8%、16.6%、35.4%。
• 盈利能力提升：公司上半年整体毛利率为20.23%，较去年同期提升0.21个百分点；净利率为9.85%，较去年同期提升0.05个百分点。
• 费用控制：管理费率同比下降0.51个百分点至7.99%，有效提升了净利率。

“大物业”战略推进

• 管理规模扩张：截至2022年中期，公司合约项目数2,575个，在管项目数1,910个，分别同比增长17.6%和22.2%。
• 合约在管比：合约在管比达1.4倍，显示公司业务的稳定性和业绩锁定性。
• 项目来源：来自保利发展和第三方的合约面积占比分别为40.6%和59.4%，第三方占比略有提升。
• 业务结构优化：在管项目中，住宅物业面积占比为43.9%，较去年同期提升1.4个百分点；非住宅物业面积占比为56.1%。

多元化能力增强

• 社区增值服务：收入为14.02亿元，占营收比重约21.8%，同比增长16.6%。主要因管理规模扩张及用户增长，毛利率提升至31.89%。
• 非业主增值服务：收入为10.92亿元，占营收比重约16.9%，同比增长35.4%。主要因案场协销服务规模及写字楼租金收入增长。

关键信息

股权激励计划

• 公司于2022年1月发布股权激励计划，设定22-24年归母净利润CAGR不低于25.5%，应收账款周转率不低于6.5，ROE分别不低于12.0%、13.5%、14.5%。
• 首批授予已于4月落地，有助于提升核心员工积极性，为未来业绩增长提供支撑。

投资建议

• 基于“大物业”战略推进和股权激励计划，公司未来业绩目标有望逐步兑现。
• 预计2022-2024年归母净利润分别为10.67亿元、13.49亿元、17.07亿元，EPS分别为1.93元、2.44元、3.08元。
• 对应PE分别为19.38倍、15.34倍、12.12倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 业务拓展不及预期
• 社区增值服务增长不及预期
• 地产竣工不及预期

财务数据概览

财务比率分析

成长能力

• 营业收入增长率：34.70%（2020）、34.16%（2021）、33.27%（2022E）、32.57%（2023E）、28.42%（2024E）
• 归属普通股股东净利润增长率：37.31%（2020）、25.56%（2021）、26.20%（2022E）、26.36%（2023E）、26.54%（2024E）

获利能力

• 毛利率：18.66%（2020）、18.69%（2021）、18.72%（2022E）、18.82%（2023E）、18.74%（2024E）
• 净利率：7.94%（2020）、8.22%（2021）、8.38%（2022E）、7.84%（2023E）、7.43%（2024E）
• ROE：10.78%（2020）、12.28%（2021）、13.68%（2022E）、14.99%（2023E）、16.17%（2024E）
• ROA：7.13%（2020）、7.59%（2021）、8.05%（2022E）、8.60%（2023E）、9.27%（2024E）

偿债能力

• 资产负债率：33.86%（2020）、38.15%（2021）、41.15%（2022E）、42.63%（2023E）、42.70%（2024E）
• 流动比率：284.32%（2020）、241.54%（2021）、224.53%（2022E）、211.44%（2023E）、206.95%（2024E）
• 速动比率：282.71%（2020）、240.32%（2021）、223.56%（2022E）、210.65%（2023E）、206.27%（2024E）

营运能力

• 应收账款周转率：7.48（2020）、5.91（2021）、5.10（2022E）、4.88（2023E）、4.82（2024E）
• 存货周转率：165.90（2020）、213.13（2021）、284.48（2022E）、377.70（2023E）、485.78（2024E）

每股指标

• 每股收益：1.22元（2020）、1.53元（2021）、1.93元（2022E）、2.44元（2023E）、3.08元（2024E）
• 每股经营现金流：0.99元（2020）、2.62元（2021）、2.65元（2022E）、3.15元（2023E）、3.46元（2024E）