20211217-国信证券-透过海外经验_看公募REITs发展历程_29页_1mb

透过海外经验，看公募REITs发展历程总结

核心内容概述

本报告由证券分析师董德志和王开撰写，旨在通过分析美国REITs市场的发展历程，为国内公募REITs市场的发展提供借鉴。报告涵盖了REITs的分类、政策演变、风险收益特征、资产配置角色、流动性比较以及未来发展方向等关键内容。

主要观点与关键信息

一、美国REITs发展历程

• 1960年以前：REITs概念初步形成，探索公司制与普通合伙人制的结合，最终确立MBT（马萨诸塞商业信托）结构。
• 1960年-1970s中期：1960年《房地产投资信托法案》通过，确立REITs标准并允许上市交易，但初期发展缓慢。70年代初，抵押型REITs因银行利率上限政策兴起，成为市场主流。
• 1970s中期~1980年：1976年《REITs简化修正案》出台，公司型REITs产生，允许直接持有和经营不动产，推动权益型REITs发展，成为有效的通胀对冲工具。
• 1980s~2007年：1986年《税收改革法案》放松准入标准，推动REITs向主动管理转型；1993年“伞形REITs”结构出现，提供税收递延功能，促进市场增长。
• 2008年至今：次贷危机对REITs市场造成冲击，但政府支持下市场快速恢复；2007年《REIT投资多元化与授权法案》出台，REITs投资领域扩展至基础设施、数据中心等非传统领域。

二、美国REITs分类与资质

• 按资金投向分类：
  • 权益型：通过持有并管理不动产获取租金和增值收益，覆盖办公、零售、工业、医疗保健等。
  • 抵押型：通过向不动产所有者发放贷款或购买债券获取利息。
  • 混合型：权益型和抵押型的组合。
• 按组织形式分类：
  • 契约型：非独立法人，通过发行受益凭证筹集资金。
  • 公司型：具有独立法人资格，通过发行股份筹集资金。
• 按发行方式分类：
  • 公募型：面向公众投资者发行。
  • 私募型：主要面向机构投资者。

三、美国REITs指数的风险收益特征

• 回报与波动：过去20年间，REITs指数回报率高于多数股票和债券，但剔除波动后，风险调整后的回报率处于中位水平。
• 高波动性：REITs属于高回报、高波动的资产类别，与股票、债券相关性较低。
• 相关系数矩阵：权益型REITs与其他资产类别（如股票、债券）的相关性较低，具备一定的风险对冲功能。

四、REITs在资产配置中的角色

• REITs可以作为资产组合中分散风险、平抑波动的工具。
• 在经济周期波动中，新型工业、数据中心等领域的REITs表现优于传统行业（如零售、住宿）。

五、海外市场REITs流动性对比

• 美国REITs：流动性自2008年后快速攀升，但近年来维持在较低水平。
• 日本REITs：流动性长期上升，但整体仍低于美国和欧洲。
• 欧洲REITs：流动性最高，市场成熟度较高，交易活跃。

六、美国REITs市场对国内的启示

• 领域拓展：国内REITs试点从基建领域起步，未来可拓展至保障房、环保、新能源、数字经济等新兴领域。
• 产品结构：在公募REITs发展成熟后，可尝试发展私募REITs，为中小投资者提供更多元化投资机会。

结论与建议

• 美国REITs市场的发展历程表明，政策支持、税收优惠、资产多元化是推动市场发展的关键因素。
• 国内公募REITs市场应借鉴美国经验，逐步扩大投资范围、优化产品结构、提升市场流动性。
• 在政策和市场稳定的基础上，探索私募REITs的发展路径，满足不同投资者需求。

风险提示

• 海外疫情反复、国际贸易局部封锁可能对REITs市场产生影响。
• 供应链瓶颈短期内难以缓解，可能对底层资产产生压力。

投资评级说明

分析师承诺

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