20260422-大公国际资信评估-公募REITs市场分析之中国内地篇_6页_442kb

报告摘要

公募 REITs 市场分析之中国内地篇总结

核心内容概述

中国内地公募REITs（C-REITs）市场自2021年6月首批产品上市以来，仅用近五年时间便实现了从9只产品到79只产品的跨越式发展，市值规模达到2,274亿元，跃居亚洲第一，全球第二，仅次于美国。C-REITs市场在政策支持下快速发展，但也面临底层资产类型和区域局限、交易结构复杂、税收制度不完善、流动性不足等问题。

主要观点

市场结构
C-REITs市场以权益型产品为主，底层资产主要集中在基础设施领域，且仅限于内地资产，不涉及商品住宅及海外资产。资产类型包括产权类和特许经营权类，其中产权类占比高达77%，特许经营权类占比为23%。底层资产的经营期限和土地使用期限限制，使得资产面临到期风险。
市场表现
C-REITs指数与股票和债券指数的相关性较低，显示其受经济周期和利率环境影响较小，主要由于基础设施资产现金流较为稳定，且流动性偏低。波动性方面，C-REITs的波动水平低于股票市场，但高于债券市场，表现出中等风险特征。
产品设计
C-REITs采用“公募基金+ABS”的双架构，符合现行法律对非上市公司股权或不动产投资的限制。该架构虽保证了合规性，但存在多层嵌套、综合成本高、法律关系复杂等问题。相较其他成熟市场，C-REITs制度设计更强调“防风险”原则，如强制自持、较长锁定期等，体现了稳杠杆、防道德风险的监管逻辑。
税收制度
当前C-REITs在税收方面存在较大成本压力，主要体现在项目公司运营层面需承担企业所得税，且设立/重组环节存在契税、土地增值税等多重税负。相较成熟市场，C-REITs缺乏税收穿透或免税机制，整体税收成本较高，制约市场发展。
投资人构成
C-REITs市场以机构投资者为主，截至2025年末，机构投资者持有市值占比达97.2%，个人投资者占比不足3%。原始权益人及其关联方通过战略配售持有20%以上的份额，且有较长的锁定期，对市场流动性形成一定影响。