透过海外经验，看公募REITs发展历程-20211217-国信证券-29页_1mb

美国公募REITs发展历程总结

核心内容概述

本文通过分析美国REITs市场的发展历程，探讨其政策演变、分类结构、风险收益特征及在资产配置中的作用，旨在为国内公募REITs市场的发展提供借鉴。文章指出，美国REITs市场自1960年正式确立以来，经历了从私营到公共属性的转变，并逐步扩展至更多领域，形成了成熟的市场体系。

主要观点

• REITs发展与政策密切相关：美国REITs的发展与经济周期、税收政策紧密相连，尤其是1960年《房地产投资信托法案》的出台，为REITs市场奠定了制度基础。
• 分类结构丰富：美国REITs按照资金投向可分为权益型、抵押型和混合型；按组织形式可分为契约型和公司型；按发行方式可分为公募型和私募型。
• 底层资产多样化：REITs底层资产从传统的商业地产扩展至基础设施、数据中心、医疗保健等新兴领域，提升了市场抗风险能力。
• 风险收益特征明显：REITs指数属于高回报、高波动的资产类别，其回报率在长期来看优于多数股票和债券，但波动率较高。
• 资产配置作用显著：REITs与其他资产类别相关性较低，具有良好的风险对冲功能，适合多元化配置。
• 流动性差异明显：美国、日本、欧洲REITs市场流动性存在差异，其中欧洲REITs流动性最高，日本次之，美国REITs流动性自2008年后有所下降。

关键信息

美国REITs发展历程时间线

美国REITs分类方式

美国REITs指数表现与资产配置

• 回报与波动率：REITs指数长期回报率高于多数股票和债券，但波动率较高。
• 风险调整回报：剔除波动后的风险调整回报率处于中位水平。
• 相关性低：REITs与其他资产类别（股票、债券）相关性较低，适合作为对冲工具。

流动性对比

• 美国REITs：流动性自2008年后有所下降，长期维持在较低水平。
• 日本REITs：流动性呈上升趋势，且高于美国。
• 欧洲REITs：流动性最高，且持续增长。

对国内市场的启示

• 领域拓展：国内REITs应先以基建领域试点，再逐步推广至保障房、环保、新能源和数字经济等新兴领域。
• 产品结构优化：在公募REITs发展成熟后，可尝试发展私募REITs，为中小投资者提供更多参与机会。

结论与建议

• 政策借鉴：国内REITs市场可借鉴美国REITs从地产行业起步，逐步扩展至其他领域的经验。
• 产品创新：建议在公募REITs基础上，发展私募REITs，增强市场包容性。
• 资产配置价值：REITs具有良好的风险对冲功能，适合纳入多元化资产配置组合。

风险提示

• 海外疫情反复、国际贸易局部封锁、供应链瓶颈等可能对REITs市场产生负面影响。

附录：分析师信息

• 董德志，证券投资咨询执业资格证书编码：S0980513100001
• 王开，证券投资咨询执业资格证书编码：S0980521030001