20220325-西部证券-宏观专题报告_REITs发展国际经验系列_美国REITs简史_18页_651kb

美国REITs发展简史总结

核心内容

REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种通过公司、信托或协会形式，持有、经营和出售不动产以获取租金及资产增值收益的证券工具，能够将流动性差的房地产转化为流动性高的证券资产。REITs起源于美国，1960年首次设立，并因其税收优惠和投资便利性迅速发展，目前美国占据全球REITs市场份额过半，是国际上规模最大、最成熟的市场。

全球已有41个国家和地区设立REITs制度，截至2021年12月，全球共有932家上市REITs，总市值约2.5万亿美元。REITs主要按以下三种维度分类：

1. 组织形式：公司型（具有法人资格）与契约型（不具有法人资格）。
2. 收入来源：权益型（租金和转售收益）、抵押型（利息收入）、混合型（兼具两者）。
3. 底层资产：办公、工业、零售、住宅、酒店、仓储、基建、医疗、数据中心等。

目前，全球绝大多数REITs为权益型。

主要观点与关键信息

1. 1960-1967年：探索期

• 1960年9月，美国通过《公法86-779》设立REITs，赋予税收优惠。
• REITs仅以非法人信托或组织形式存在，资产需由第三方管理。
• 初期发展缓慢，仅10家规模较大的REITs，市值约2亿美元。
• 60年代年化总回报达11.5%，高于同期标普500的6.7%。

2. 1968-1975年：抵押型REITs的兴起与危机

• 1967年抵押型REITs出现，不受利率管制影响，银行大量发行。
• 1968-1972年REITs规模爆发式增长，总市值从2亿美元增至18.8亿美元。
• 1973年石油危机后，抵押型REITs因坏账风险暴露陷入困境。
• 1974年抵押型REITs不良资产率高达73%，价格指数下跌73.3%。
• 1974年美国国会通过《REITs税收法案》，允许REITs在违约后90天内继续管理物业。

3. 1976-1985年：权益型REITs的黄金十年

• 1976年《税收改革法案》允许公司型REITs成立，提高分红比例至95%。
• 权益型REITs年化收益率达22.0%，战胜标普500的13.6%。
• 1981年《经济复兴法案》允许加速折旧，推动商业地产投资。
• 权益型REITs市值于1985年首次超过抵押型REITs。

4. 1986-1990年：里根税改与储贷危机

• 1986年《税改法案》鼓励主动管理，提升权益型REITs税收优势。
• 1987-1989年权益型REITs市值增长42.3%，抵押型仅增长11.9%。
• 1986-1991年储贷危机叠加地产过剩，导致REITs熊市。
• 1990年全美REITs市值和全收益价格分别下跌25.1%和17.3%。

5. 1991-1997年：市场扩容期

• 1991年KIM完成股权REITs IPO，标志着现代REITs时代的开始。
• 1993年REITs IPO募集金额超过过去13年总和，达93.4亿美元。
• 克林顿政府放宽养老金投资准入，机构投资者份额从15%升至45%。
• 1997年《纳税精减法》允许REITs出售非持有长投房地产资产。
• 1991-1997年REITs规模扩大16倍，其中权益型扩大23倍。

6. 1998-2008年：泡沫破裂与次贷危机

• 1998-1999年REITs总市值下跌11.6%，全收益指数下跌24.1%。
• 2000年科网泡沫破灭，REITs估值跌至历史低位。
• 2005年美国居民储蓄率降至2.2%，次级债风险敞口扩张。
• 2007-2008年次贷危机爆发，REITs总市值下跌56.0%，全收益指数下跌48.5%。

7. 2009-2021年：中高速发展期

• 金融危机后，REITs采取杠杆化和资产负债表重组策略，触底反弹。
• 2015年《Path法案》消除非美投资障碍，推动REITs国际化。
• 2009-2021年权益型REITs占94.8%，抵押型仅占5.2%。
• 权益型REITs年化收益率为14.3%，抵押型为14.7%，总REITs指数为8.7%。

风险提示

对美国及全球REITs发展的理解不到位可能影响投资判断。

总结

美国REITs自1960年设立以来，经历了探索期、爆发期、黄金十年、熊市、市场扩容、泡沫破裂与危机、中高速发展等阶段。其发展与宏观经济、税收政策、市场环境密切相关，尤其是权益型REITs在政策支持下表现突出。抵押型REITs在2008年金融危机后逐渐式微，而权益型REITs仍占据主导地位。REITs作为重要的不动产投资工具，其发展为投资者提供了多元化的投资选择，同时也面临政策、经济周期等多重风险。