20220405-申港证券-房地产行业研究周报_3月房企销售数据同比下行_地方政策宽松持续_13页

报告摘要

房地产行业研究周报总结

核心内容概述

2022年3月，房地产行业销售数据同比下行，但环比有所回升。疫情与市场情绪双重压制导致行业基本面复苏缓慢，政策层面则呈现持续宽松趋势，多地城市对限购、限售政策进行调整，以刺激市场需求。整体来看，市场仍处于调整期，但政策放松有助于改善房企资金状况和市场预期。

主要观点

销售数据低迷：
- 2022年3月，重点城市商品房成交面积同比减少46.3%，环比增长39.8%。
- 3月商品房市场供求比为0.86，显示市场供应有所回升，但需求仍偏弱。
- 一线、二线城市同比降幅较大，受疫情影响显著；三线城市同比降幅虽高，但环比增长较快。
房企销售表现分化：
- TOP50房企权益销售额同比增速为-56%，较上月下降6个百分点。
- 头部房企（TOP10）合计权益销售同比减少48%，但环比增长45%；中腰部房企（TOP11-30）同比减少48%，环比增长21%；尾部房企（TOP31-50）同比减少69%，环比减少9%。
- 权益销售额排名前十房企包括碧桂园、万科、保利发展、中海、融创、华润、招商、金地、绿地、龙湖。国央企或国资背景房企占据头部位置。
- 龙头房企如金地、绿城、保利、龙湖表现相对较好，尾部房企则多为近期受债务影响的出险企业。
政策环境宽松：
- 多个城市在“因城施策”背景下放松限购、限售政策，如福州、哈尔滨、衢州等。
- 福州放宽非五城区户籍购房条件，取消落户及社保要求；哈尔滨取消限购政策；衢州则部分放松限购与限售政策。
- 政策放松有助于释放新增需求，引导市场预期向暖。
投资策略建议：
- 关注经营稳健、资信背景良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团。
- 关注高品质房企如滨江集团、绿城中国，以及地方国央企如建发国际、越秀地产。
- 优质民企如新城控股、金科股份也有修复机会，尤其在政策进一步宽松的城市中。
市场表现：
- 上周申万房地产板块涨幅达10.82%，跑赢沪深300指数8.39个百分点。
- 个股表现分化，中交地产、渝开发、中国武夷涨幅居前；宋都股份、冠城大通、黑牡丹跌幅居后。
- 房地产行业PE（TTM）为11.08倍，PB（LF）为1.06倍，均较前一周有所上升。
行业动态：
- 成都土拍中，国企及城投公司拿地占比达82%，显示土地市场仍以国企为主导。
- 万物云递交招股书，计划在港交所上市，业务涵盖社区服务、商企服务及技术解决方案。
- 融创成功展期40亿元债券，显示市场对其仍有一定信心，但公司资金压力依然存在。

关键信息

销售数据：
- 3月整体成交面积同比减少46.3%，环比增长39.8%。
- 一线城市成交面积同比减少45%，环比增长19%；二线城市同比减少45%，环比增长51%；三线城市同比减少49%，环比增长33%。
- 3月权益销售额TOP10房企包括碧桂园、万科、保利发展、中海、融创、华润、招商、金地、绿地、龙湖。
政策调整：
- 福州、哈尔滨、衢州等城市对限购、限售政策进行松绑，以刺激市场。
- 福州放宽非五城区户籍购房条件，哈尔滨取消限购，衢州部分放松限购与限售政策。
土地市场：
- 100城土地供应建筑面积累计同比+22%，但土地成交面积累计同比-16%，成交金额累计同比-58%。
- 土地成交溢价率仅为4.76%，显示市场热度不足。
投资建议：
- 增持评级：关注保利发展、万科A、龙湖集团等龙头房企。
- 关注高品质民企及地方国央企，如新城控股、金科股份、建发国际、越秀地产等。
风险提示：
- 销售市场下行压力持续，个别房企出现债务违约风险。

数据跟踪

新房市场

30城成交面积单周同比-57%，累计同比-34%。
一线城市单周同比-40%，累计同比-29%。
二线城市单周同比-72%，累计同比-68%。
三线城市单周同比-7%，累计同比+14%。

二手房市场

13城二手房成交面积单周同比-37%，累计同比-30%。

土地市场

100城土地供应建筑面积累计同比+22%，土地成交面积累计同比-16%，成交金额累计同比-58%。
土地成交溢价率4.76%，显示市场热度较低。

重点城市销售数据

北京：单周同比+41%
上海：单周同比-55%
广州：单周同比-4%
南京：单周同比-4%
杭州：单周同比+23%
武汉：单周同比+45%

行业评级

行业评级：增持
公司评级：买入、增持、中性、减持（以沪深300指数为基准）

总结

房地产行业在2022年3月面临销售数据同比下行的压力，但环比有所回升。政策层面持续宽松，部分城市对限购、限售政策进行调整，有助于市场回暖。尽管整体市场仍处于调整期，但政策放松为房企提供了新的发展契机，特别是对稳健经营的民企和国资背景房企。建议投资者关注政策宽松城市中土储丰富的房企及高品质房企的投资机会。同时，需警惕销售市场下行及个别房企债务违约风险。

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