2017年-数据局_仲量联行：上海非中央商务区办公楼市场-起转之际全新格局_24页_6mb

上海非中央商务区办公楼市场总结

核心内容

上海非中央商务区办公楼市场自2009年以来迅速崛起，成为上海办公楼市场的重要组成部分。市场表现强劲，甚至超越了仲量联行最初的预期。非中央商务区甲级办公楼存量从40万平方米增长至500万平方米，已与中央商务区甲级办公楼体量相当。此外，非中央商务区市场在过去一年间占上海甲级办公楼市场总净吸纳量的61%，显示出其强劲的发展势头。

主要观点

• 市场发展迅速：非中央商务区甲级办公楼市场在体量和净吸纳量上均实现了显著增长，成为上海办公楼市场的重要驱动力。
• 需求驱动因素多样：租金优势、交通条件、商业配套和高品质办公楼成为推动租户迁入非中央商务区的主要因素。
• 租户构成多元化：除金融和专业服务行业外，制造、贸易、零售、科技等行业的租户也在积极迁入非中央商务区，形成“中端市场”的强劲需求。
• 租金差距显著：中央商务区与非中央商务区甲级办公楼租金差距达3.9元/平方米/天，这为租户提供了成本节约的动机。
• 细分市场演变：上海非中央商务区市场已形成多个细分市场，它们正处于不同的发展阶段，并有望逐步发展为新的中央商务区。

关键信息

市场表现

• 非中央商务区甲级办公楼存量从2009年的40万平方米增长至2017年的500万平方米。
• 非中央商务区市场净吸纳量占上海甲级办公楼市场总净吸纳量的61%。

驱动因素

• 交通条件：地铁网络的扩展显著提升了非中央商务区与中央商务区之间的通达性，缩短了通勤时间。
• 商业配套：非中央商务区购物中心存量大幅增长，成为吸引租户的重要因素。
• 高品质办公楼：新建甲级办公楼在建筑标准、可持续认证等方面优于旧有项目，提升了市场吸引力。
• 租金优惠：非中央商务区甲级办公楼租金低于中央商务区，成为企业升级办公空间的重要考量。

租户动态

• 企业迁址主要源于对高品质办公空间的需求，而非单纯因租金差距。
• “中端市场”租户群体正在扩大，且更倾向于选择新落成的甲级办公楼。

分细市场发展

• 成熟市场：上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路等细分市场发展迅速，有望成为新的中央商务区。
• 过渡市场：前滩、徐汇滨江等地区正处于从“过渡”阶段向“成熟”阶段发展的过程中。
• 潜力市场：如浦东世博区域、虹桥交通枢纽、五角场等，因具备良好的政策支持、交通条件和企业入驻预期，具有良好的发展潜力。

未来展望

• 需求持续增长：随着企业对办公空间的多元化需求，非中央商务区市场将继续吸引租户，尤其是中端市场租户。
• 产品升级：开发商将更加注重融入高科技、健康理念及联合办公等流行元素，以满足新一代员工的需求。
• 政策支持：上海市政府推动次级商圈发展，为非中央商务区市场提供了政策和基础设施支持。

结论

上海非中央商务区办公楼市场正在快速崛起，成为办公楼市场的重要增长点。其发展不仅受到租金优势的驱动，还受益于交通条件的改善、商业配套的完善以及高品质办公楼的建设。未来，随着市场不断成熟，非中央商务区有望成为上海新的中央商务区，进一步推动上海作为全球化城市的转型。