仲量联行-上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局-2017.10-24页-8mb

上海非中央商务区办公楼市场发展总结

核心内容

上海非中央商务区办公楼市场近年来呈现强劲增长态势，成为推动上海整体办公楼市场发展的关键力量。自2009年仲量联行发布相关白皮书以来，非中央商务区甲级办公楼存量从40万平方米增长至500万平方米，与中央商务区甲级办公楼总量相当。非中央商务区市场在租金、交通、商业配套等方面具备明显优势，吸引了大量企业租户入驻，尤其是中端市场的租户群体。

主要观点

• 市场增长迅猛：非中央商务区甲级办公楼市场净吸纳量占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%，远超2009年的26%。
• 租金优势显著：尽管空置率有所上升，但非中央商务区甲级办公楼租金仍持续上涨，且涨幅高于中央商务区。
• 交通与商业配套提升：上海地铁网络的扩展（2012年460公里增至2017年617公里）和商业配套的完善，极大增强了非中央商务区办公楼的吸引力。
• 高品质办公楼涌现：2013-2017年间，非中央商务区办公楼在建筑标准、可持续性认证等方面大幅提升，吸引了更多优质租户。
• 租户结构多元化：租户不仅包括跨国企业，也涵盖国内大型企业和新兴行业，如科技、零售、制造等，表明非中央商务区市场已从传统印象中“小企业聚集地”转变为多元化的办公空间选择。
• 租金差吸引租户迁移：中央商务区与非中央商务区甲级办公楼租金差达3.9元/平方米/天，对中端市场租户具有较强吸引力，预计未来仍将继续推动租户迁移。
• 细分市场演进明显：上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路等细分市场发展迅速，有望成为新的中央商务区。前滩和徐汇滨江则处于过渡阶段，未来亦可能进入中央商务区行列。

关键信息

市场表现

• 非中央商务区甲级办公楼存量从2009年的40万平方米增长至2017年的500万平方米。
• 非中央商务区市场净吸纳量占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%。
• 非中央商务区办公楼平均租金增幅超过中央商务区，租金差距达3.9元/平方米/天。

驱动因素

• 交通条件：地铁网络的扩展提升了非中央商务区与中央商务区的通达性，缩短了通勤时间。
• 商业配套：非中央商务区购物中心存量显著增长，提升了区域商业价值。
• 高品质办公楼：新建项目在层高、标准层面积、电梯配比、可持续认证等方面显著优于以往。
• 租金优惠：租金差是吸引租户迁入的重要因素，尤其对中端市场租户影响显著。
• 城市规划：上海市政府支持次级商圈发展，鼓励非中央商务区建设，提升其商业地位。

租户行为

• 租户迁移主要出于升级需求，而非单纯因租金因素。
• 企业对非中央商务区办公楼的选址偏好已从交通、租金等基础要素转向高品质、多元化需求。
• 部分租户出于长期战略考虑，开始在非中央商务区设立总部或分拆办公空间。

市场演变

• 演变曲线模型：用于评估非中央商务区细分市场的发展阶段，分为早期发展、过渡、成熟三个阶段。
• 重点细分市场：
  • 上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路：发展迅速，有望成为中央商务区。
  • 前滩、徐汇滨江：处于过渡阶段，未来可能进入成熟阶段。
  • 浦东世博区域、虹桥交通枢纽、五角场：各有特色，具备良好发展潜力。

未来展望

• 非中央商务区办公楼市场将继续发展，未来十年将涌现更多新兴细分市场。
• 开发商将更加注重融入高科技、健康理念和联合办公等新兴元素。
• 非中央商务区办公楼市场将在上海办公楼市场中扮演越来越重要的角色。

分析结论

非中央商务区办公楼市场已成为上海办公楼市场的重要组成部分，其发展潜力巨大。随着交通和商业配套的不断完善，以及高品质办公楼的持续供应，非中央商务区将吸引越来越多的企业租户，特别是中端市场租户。未来，随着城市规划的推进和市场演变的深入，部分非中央商务区有望成为新的中央商务区，进一步推动上海办公楼市场的多元化发展。