策略专题：REITs投资指南，SWOT、规则与定价-20210520-德邦证券-16页_888kb

公募基础设施REITs投资指南总结

核心内容概述

本文围绕国内首批封闭式基础设施证券投资基金（公募REITs）展开，从SWOT分析法出发，系统梳理了公募REITs的优势、弱点、机会与威胁，同时介绍了相关规则、定价方法及风险提示，为投资者提供全面的投资参考。

主要观点与关键信息

一、REITs的优势（S）

• 收益优势：

  • 公募REITs强制分红，年均分红回报率约为4%；
  • 国内REITs收益有望跑赢A股市场，如越秀房产信托基金表现优于沪深300指数；
  • 具有抵御通胀的特性，基础设施资产随物价上涨而增值，且通过租金、维护费用等方式对冲通胀。

• 扩展国内投资标的：

  • 提供非标准化基础设施资产的证券化途径，降低投资门槛；
  • 为个人和机构投资者提供兼具股票高收益和债券稳定性的特殊投资标的。

• 抵抗通胀优势：

  • 基础设施资产具备抗通胀能力，美国REITs过去20年仅两年分红低于通胀水平。

二、REITs的弱点（W）

• 初期估值困难：

  • 市场缺乏成熟的估值体系，容易导致价格偏离真实价值；
  • 产品数量少，市场认知度低。

• 封闭式运作流动性差：

  • 仅在二级市场交易，流动性较低，易出现折价交易；
  • 未来若市场成熟，可能逐步转向开放式运作。

• 人才储备不足：

  • 缺乏复合型人才和专业管理经验，限制业务发展；
  • 管理团队建设需进一步完善。

三、REITs的机会（O）

• 项目质量高：

  • 投资于国家政策支持领域，如新基建、产业园区、仓储物流等；
  • 项目具备稳定现金流，符合去杠杆政策，有望成为融资新渠道。

• 初期发行风险低：

  • 监管对底层资产要求高，推动产品溢价发行；
  • 基金管理人与战略配售对象共同保障项目质量。

• 增强市场活跃度：

  • 引入流动性服务商，提高市场流动性；
  • 为投资者提供更多参与机会，拓展融资渠道。

四、REITs的威胁（T）

• 基金存续期与资产期限不匹配：

  • 基金存续期通常为30-100年，而项目特许经营权有限，存在续期风险。

• 行业特征威胁：

  • 受经济周期和利率波动影响，存在周期性风险；
  • 房地产行业不稳定，可能影响租金和现金流。

• 政策性风险：

  • 税收和法律制度尚未完善，存在重复征税和政策不确定性；
  • 地方政府审批和环境政策变化可能影响项目价值。

公募REITs相关规定梳理

1. 基金产品要求

• 基金资产80%以上投资于基础设施资产支持证券；
• 基金管理人需具备专业经验、健全的治理结构和良好的社会声誉；
• 基础设施项目需满足产权清晰、运营稳定、现金流合理分散等要求；
• 基金需采取封闭式运作，收益分配比例不低于90%。

2. 基金份额发售机制

• 战略配售比例不低于发售数量的20%，原始权益人或其关联方需参与；
• 网下投资者认购比例不低于公开发售数量的70%；
• 公众投资者可通过场内或场外渠道认购；
• 发行流程包括询价、定价、配售和回拨机制，募集期不超过5个交易日。

3. 税收规则

• 项目设立阶段涉及企业所得税、增值税、土地增值税、印花税等；
• 持有运营阶段涉及企业所得税、增值税、房产税等；
• 个人投资者无需缴税，机构投资者需缴纳企业所得税等。

公募REITs定价方法

• NAVPS（净资产价值）：

  • 体现每份基金的净资产价值，是估值的重要参考；
  • 计算方式为：基金净资产 / 基金份额总数。

• P/FFO 或 P/AFFO 指标：

  • 类似股票PE指标，用于衡量REITs的估值水平；
  • FFO（经营现金流）和AFFO（调整后经营现金流）是核心计算指标。

• DCF模型：

  • 适用于高分红REITs，通过预测未来现金流进行折现估值；
  • 计算公式：每份REITs价值 = ∑(每份分配收益 / (1 + 折现率)^t)。

风险提示

• 基础设施项目经营风险：

  • 受经济波动、利率变化、资产运营能力影响；
  • 疫情等突发事件可能影响租金和现金流。

• 管理机构履约风险：

  • 管理团队专业性不足，可能影响资产运营效率。

• 内部人控制风险：

  • 存在权力集中风险，需关注治理结构完善性。

附：分析师与研究助理简介

• 吴开达：

  • 德邦证券研究所副所长，首席策略分析师；
  • 研究领域涵盖市场微观结构、行业比较、公司研究、微观流动性及新股研究。

• 张冬冬：

  • 策略分析师，专注于微观流动性研究；
  • 有3年策略研究经验，兼具买卖双方背景。

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对强于市场20%以上；
  • 增持：相对强于市场5%~20%；
  • 中性：相对市场波动在-5%~+5%之间；
  • 减持：相对弱于市场5%以下。

• 行业投资评级：

  • 优于大市：行业回报高于基准指数10%以上；
  • 中性：介于-10%~10%之间；
  • 弱于大市：低于基准指数10%以下。

法律声明

• 本报告仅作为内部参考，不构成投资建议；
• 投资者应自行判断是否符合其投资目标和风险承受能力；
• 德邦证券及其关联机构可能持有报告提及的公司证券，但不保证报告内容的准确性或完整性。