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2022年第一季度T25中国科创中心租金指数总结

核心内容概览

2022年第一季度，T25中国科创中心租金指数录得147.8，环比上涨0.3%，同比增长1.1%。尽管全国写字楼租金指数同期下跌0.2%，但科创中心租金指数仍表现出一定的韧性。与此同时，科创中心整体空置率环比上升0.9个百分点至15.8%，同比下降2.5个百分点，显示出市场供需关系的微妙变化。

主要观点

租金表现

• T25科创中心租金指数微幅上涨，主要得益于上海和成都子市场的租金增长。
• 成都金融城和上海漕河泾子市场租金涨幅超过1%。
• 北京北清路、上海张江、成都金融城等子市场租金同比增长超过4%。
• 北京电子城、深圳后海、杭州未来科技城等子市场租金下跌，受科技行业整合及企业搬迁至自建楼宇影响。
• 10个子市场租金上涨，7个子市场租金下跌，8个子市场租金持平。

空置率变化

• 整体空置率环比上升0.9个百分点至15.8%，但仍低于全国写字楼市场空置率5.6个百分点。
• 12个子市场空置率上升，13个子市场空置率下降，部分子市场如上海徐汇滨江、深圳高新园、重庆照母山空置率降幅减缓。
• 北京东升因大量新增供应入市，录得自2011年以来的最高空置率。

净吸纳量

• 25个科创中心本季净吸纳量为17.8万平方米，环比下降81%，同比下降71%。
• 7个子市场净吸纳量为负值，主要因头部科技企业整合及租户搬迁至自建楼宇。
• 科创中心整体净吸纳率为0.6%，低于全国写字楼市场均值0.6个百分点，为近十年首次低于全国均值。

关键信息

租户行业动态

• 科技新媒体行业仍是主要租赁需求来源，贡献总租赁面积的26%，但需求贡献较去年同期下降33%。
• 人工智能、云计算、芯片等细分行业保持增长，推动相关企业租赁需求。
• 电商与在线游戏娱乐行业因疫情管控及政策限制，租赁需求减弱。
• 互联网+生活服务和互联网+企业服务租赁面积占比上升，合计贡献**75%**的科技新媒体租户租赁面积。

市场趋势

• 租金增长主要由上海和成都子市场驱动，部分项目因可租面积有限而上调租金。
• 租赁需求阶段性放缓，但部分领军企业正加大对**AR/VR、智能网联汽车服务（ICV）**等与政府战略规划契合的新业务投资。
• 世邦魏理仕预计，科技行业租赁需求将在2022年下半年出现回升。

数据来源与图表说明

• 数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年4月。
• 租金单位：人民币每月每平方米。
• 图表1：展示T25科创中心租金指数及空置率变化趋势。
• 图表2：显示全国写字楼新增供应、净吸纳量及空置率情况。
• 图表3：按租户行业分类的写字楼租赁面积占比。
• 图表4：T25科创中心租金指数及涨跌个数分布。
• 图表5：科创中心与全国写字楼市场租金指数对比。
• 图表6：T25科创中心空置率及升降个数分布。
• 图表7：科创中心与全国写字楼市场空置率对比。
• 图表8：科创中心与全国写字楼市场净吸纳率对比。
• 图表9：科创中心按科技新媒体租户细分行业租赁面积占比分析。

联系信息

中国区研究部

• 谢晨：研究部负责人，邮箱：Sam.xie@cbre.com
• 胡乐毅：董事，邮箱：Shirley.hu@cbre.com
• 吴祎仪：高级分析师，邮箱：Joey.wu@cbre.com

全球研究团队

• Richard Barkham：全球首席经济学家，邮箱：Richard.barkham@cbre.com
• Henry Chin：全球投资者思维领导力负责人，邮箱：Henry.chin@cbre.com.hk
• Neil Blake：全球预测与分析负责人，邮箱：Neil.blake@cbre.com

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