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2021年第三季度T25中国科创中心租金指数总结

核心内容概览

2021年第三季度，T25中国科创中心租金指数为 146.5，较上季度 微跌0.1%，但年内累计增长 0.9%。同期全国写字楼租金指数下跌 0.6%，显示科创中心租金表现优于全国市场。整体空置率下降至 14.4%，为 2013年第四季度以来的最低值，且低于全国写字楼空置率均值 7个百分点。

主要观点

租金指数表现

• T25科创中心租金指数：146.5，环比微跌0.1%，但年内增长0.9%。
• 全国写字楼租金指数：下跌0.6%，显示科创中心租金更具韧性。
• 租金上涨子市场：14个科创中心子市场租金上涨，其中 上海漕河泾、杭州蒋村、杭州未来科技城 涨幅最高。
• 租金下跌子市场：7个科创中心子市场租金下跌，主要受新增供应影响。

空置率变化

• 整体空置率：14.4%，环比下降1.2个百分点，同比下降4.5个百分点。
• 空置率下降子市场：15个科创中心子市场空置率下降，其中 深圳前海、重庆照母山、上海漕河泾 降幅最大。
• 空置率上升子市场：10个科创中心子市场空置率上升，主要由于新增供应。
• 空置率最低值：8个科创中心子市场录得疫情后的最低空置率，9个子市场空置率低于10%。

租赁需求分析

租赁成交情况

• 全国净吸纳量：约 147万平方米，其中 80% 的新项目位于一线城市。
• 科创中心净吸纳量：约 67.8万平方米，较2020年第三季度增长 22.1%，较2019年第三季度增长 50.2%。
• 净吸纳率：科创中心净吸纳率为 2.5%，高于全国写字楼市场均值 0.2个百分点。

租户行业表现

• 科技新媒体行业：仍是租赁需求的主要引擎，贡献全国租赁成交的 30% 和年内累计 34%。
• 成长型企业扩张：在科技企业租赁面积中占比达 70%，较一季度增长 7个百分点。
• 领军型企业：主导大面积租赁成交，其中 47% 的北京科创中心租赁面积由领军型企业贡献。
• 受政策影响行业：如在线教育因“双减”政策影响，租赁面积占比下降。
• 活跃行业：互联网+生活服务及互联网+企业服务表现活跃，电商类企业租赁需求增长，前三季度贡献科创中心租赁面积总量的 10%。

区域表现

北京

• 中关村、望京、上地、中关村软件园、东升等科创中心空置率下降，租金上涨。
• 电子城 空置率下降，但租金下跌。

上海

• 徐汇滨江、五角场/新江湾空置率上升，租金下跌。
• 张江、漕河泾空置率下降，租金上涨。

深圳

• 高新园空置率上升，租金上涨。
• 前海空置率下降，租金下跌。

杭州

• 未来科技城空置率上升，租金上涨。
• 蒋村空置率下降，租金上涨。

广州

• �琶洲空置率上升，租金上涨。

成都

• 大源、金融城空置率下降，租金上涨。

武汉、西安、重庆

• 光谷、高新、大化杨、照母山等科创中心空置率上升或下降，租金变化不一。

总结

2021年第三季度，T25科创中心租金指数保持稳定，空置率降至历史最低水平，显示强劲的租赁需求和市场韧性。科技新媒体行业仍是主要驱动力，成长型企业扩张意愿增强，推动科创中心净吸纳量显著增长。尽管部分子市场因新增供应面临出租压力，但整体市场表现优于全国写字楼市场。